Untitled 2

Khổ vì quy định chồng chéo, mâu thuẫn

Trong bài viết “Khổ vì quy định chồng chéo, mâu thuẫn” của tác giả Bảo Linh được đăng tải trên báo An Ninh Thủ Đô có ý kiến đóng góp của Luật sư Nguyễn Tiến Hòa –  luật sư thành viên của Công ty luật S&B (S&B Law). Chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài viết này:
ANTĐ – Luật Nhà ở đã quy định cá nhân, tổ chức có quyền giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, ủy quyền quản lý… nhà ở nếu có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Tuy vậy, hiện nay việc cấp “sổ đỏ” đối với nhà chung cư còn gặp nhiều khó khăn do các văn bản quy định về vấn đề này có nhiều điểm mâu thuẫn.

 


Nhiều căn hộ chung cư gặp khó khăn trong cấp “sổ đỏ” do quy định chồng chéo, mâu thuẫn
(ảnh minh họa)


Một vấn đề, ba văn bản hướng dẫn

Chị Nguyễn Thùy Dương ở phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy bức xúc: “Gia đình tôi đã mua và chuyển đến sinh sống tại một căn hộ chung cư có diện tích 100m2 ba năm nay. Song, căn hộ này vẫn chưa làm được “sổ đỏ” do chủ đầu tư và gia đình tôi không thống nhất được cách xác định diện tích căn hộ. Nếu theo hợp đồng mua bán, căn hộ này có diện tích được tính theo Thông tư 17 là 100m².

Song nếu tính theo Nghị định 71, diện tích căn hộ này lại bị giảm trên 10 %. Còn tính theo Thông tư 16, diện tích căn hộ lại tăng lên vài mét vuông. Điều này là hết sức vô lý. Chúng tôi phải trả tiền nhà theo hợp đồng mua bán thì tại sao lại không được tính diện tích theo hợp đồng đó. Đơn vị quản lý khăng khăng đòi tính diện tích theo Nghị định 71, còn người dân thì muốn được tính theo Thông tư 17. Cứ tình trạng văn bản nọ “đá” văn bản kia thế này, không biết đến bao giờ gia đình chúng tôi mới được nhận “sổ đỏ” ? Không có “sổ đỏ”, chúng tôi không thể tiến hành bất cứ giao dịch nào đối với căn nhà này. Đúng là ở cũng dở mà bán cũng chẳng xong”…

Vô số chỗ “vướng”

Không chỉ có vậy, Điều 20, Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định, doanh nghiệp được phân nhà ở theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư chỉ được bán lại nhà ở đó sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2, Điều 60, Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
Với quy định trên, hàng loạt dự án nhà ở dở dang không được ủy quyền công chứng, chứng thực đã bị đình lại.  Luật sư Nguyễn Tiến Hòa – Công ty Luật TNHH S&B cho rằng, Điều 63, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chỉ được công chứng hợp đồng ủy quyền khi nhà đã được xây dựng xong, nhưng chưa có quy định cụ thể xây dựng xong đến phần nào, thì được ủy quyền công chứng. Việc ủy quyền này chỉ áp dụng đối với loại hình nhà, căn hộ, chứ không đề cập phần đất nền tại các dự án. Do vậy, các tổ chức hành nghề công chứng đã gặp không ít khó khăn khi chứng thực việc mua bán bất động sản cho người dân.

Cũng theo luật sư Hòa, sự thiếu thống nhất về đối tượng áp dụng thực hiện giữa Thông tư 16 và Luật Nhà ở còn thể hiện ở chỗ trong khi điểm a, khoản 1, Điều 91, Luật Nhà ở quy định cá nhân, tổ chức có quyền giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp… nhà ở nếu có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, nghĩa là Luật Đất đai chỉ cho phép chuyển nhượng bất động sản khi đã có “sổ đỏ”. Song, theo khoản 1, Điều 20, Thông tư 16, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển nhượng…

Trong khi chờ đợi các cơ quan chức năng tìm cách “tháo gỡ” thì trên địa bàn Hà Nội hiện có hàng nghìn căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền vì những quy định pháp luật thiếu tính thống nhất. Việc có tới 3 văn bản pháp luật quy định về diện tích để xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, và mỗi văn bản lại có cách xác định diện tích khác nhau đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến quan hệ dân sự khi người dân thực hiện các quyền chuyển nhượng, mua bán, cầm cố, thế chấp và thừa kế nhà ở, gây khó khăn cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong công tác cấp giấy chứng nhận nhà đất.

Bên cạnh đó, còn có hàng nghìn giao dịch về nhà đất đang bị tồn đọng không giải quyết được. Đề nghị các cơ quan chức năng nhanh chóng có biện pháp tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện các quy định mới nhằm giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và các doanh nghiệp khi tham gia thị trường này.

Giới thiệu sblaw

Tin nổi bật

Đại sứ quán Hoa Kỳ đề cập SBLAW trong dach sách các luật sư tư vấn tại Hà Nội

Việc lập danh sách văn phòng luật sư và các công ty luật cho công …

Chat Zalo: 0904340664