Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được dư luận đặc biệt quan tâm bởi tầm ảnh hưởng sâu rộng tới phát triển kinh tế, an sinh xã hội và góp phần khắc phục những tồn tại, vướng mắc liên quan đến đất đai. Dự thảo Luật Đất đai đã có những sự điều chỉnh đáng kể phải kể đến như: Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quy định cụ thể hơn về về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất…. Trên hết, những vấn đề điều chỉnh về tài chính đất đai cũng được rất nhiều người dân đặc biệt chú ý quan tâm đến. Liên quan đến vấn đề này Luật sư Nguyễn Thanh Hà- chủ tịch công ty Luật SBLaw có những trao đổi như sau:
Câu 1: Ông đánh giá những điều chỉnh về vấn đề tài chính đất đai của dự thảo Luật như thế nào?
Trả lời:
Đầu tiên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất của Chính phủ, đồng thời, Điều 153 Dự thảo Luật này quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất: (i) Theo mục đích sử dụng đất định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; (iii) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; (iv) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; và (v) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kì hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01/01 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách Nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ hai, ưu đãi thuế đất góp phần thu hút đầu tư. Sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai nói chung và tài chính đất đai nói riêng đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo lập hành lang pháp lý tương đối đồng bộ, chặt chẽ cho việc huy động, khai thác, sử dụng nguồn lực hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Trong đó, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai từng bước được hoàn thiện, là cơ sở để huy động các khoản thu vào NSNN. Số thu từ đất đai giai đoạn từ năm 2013 – năm 2020 trung bình khoảng gần 160.000 tỷ đồng/năm, chiếm hơn 15% tổng thu NSNN. Do đó, có thể thấy chính sách ưu đãi về thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã góp phần quan trọng thu hút đầu tư, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế xã hội khó khăn. Mặc dù vậy, các quy định tại Luật Đất đai năm 2013, trong đó có các quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn. Ví dụ như chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Bên cạnh đó, giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường; chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương; chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.
Để giải quyết các hạn chế này, những điều chỉnh về vấn đề tài chính đất đai của dự thảo Luật được kỳ vọng sẽ đạt được những mục đích sau:
Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai. Cụ thể, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối tượng ưu đãi và địa phương phù hợp;
Thứ hai, một số giải pháp, nhiệm vụ hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Theo đó, bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…
Vấn đề tiếp theo đó là làm rõ và quy định chặt chẽ hơn về xác định giá đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 236 điều, trong đó có 1 chương quy định về vấn đề tài chính về đất đai, giá đất, nguyên tắc, nội dung cơ bản về tài chính đất đai, giá đất, nguyên tắc, nội dung cơ bản về các khoản thu tài chính từ đất đai và giá đất. Cụ thể, quy định về các khoản thu từ đất đai; điều tiết nguồn thu từ đất; căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; giá đất cụ thể; …
Câu 2: Vậy còn vấn đề cải cách thể chế đất đai, ông quan tâm và kỳ vọng ở mức độ nào?
Trả lời:
Về hoàn thiện chính sách về đất đai, những cải cách đột phá trong sửa đổi Luật đất đai thời gian tới sẽ mang lại tác động tích cực, đưa đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, nâng cao cuộc sống người dân, đó là, yêu cầu nâng cao vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất; nâng cao vai trò đại diện chủ sở hữu và năng lực quản lý của Nhà nước về đất đai; kiên quyết phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai; yêu cầu đảm bảo sự hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, trong đó lấy người dân làm trung tâm.
Có thể thấy việc cải cách đột phá trong sửa đổi Luật, sẽ mang lại tác động tích cực, đưa đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, nâng cao cuộc sống người dân. Thứ nhất, công cụ quan trọng thể hiện quyền năng của Nhà nước, đó là công tác Quy hoạch cần phải đổi mới cả nội dung và hình thức; phải thể hiện được quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan thực thi pháp luật và giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc, bất cập do công tác quy hoạch trong những năm vừa qua. Thứ hai, công tác định giá đất, hay mở rộng hơn nữa là công tác kinh tế và tài chính đất đai; và thứ ba là Hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông.
Câu 3: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã dành một chương về thủ tục đất đai. Ông có nhìn thấy những thay đổi như kỳ vọng?
Trả lời
Dự thảo Luật đất đai đã có những thay đổi và cải tiến các quy định về trình tự, thủ tục đất đai. Song để khắc phục được các hạn chế, thiếu sót hiện tại cần tiếp tục hoàn chỉnh hơn các quy định về khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai để hoàn thiện cơ chế định giá đất, trao quyền chủ động cho các địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường. Theo đó, cần có quy trình định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường và xử lí triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương; đồng thời, xây dựng các chế tài và quy trình xử lí nhanh và nghiêm khắc các hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, cần cụ thể hóa việc công khai và số hóa các quy hoạch đất đai và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như việc thu thập và xây dựng, chính thức hóa cơ sở dữ liệu quốc gia và địa phương về giá nhà đất để tham khảo, so sánh, xác định bảng giá hàng năm đủ lớn, đủ độ tin cậy để phục vụ công tác định giá đất đai theo các phương pháp so sánh hay thu nhập. Nhà nước cũng cần sớm có hướng dẫn cụ thể về cách thức xác định bảng giá đất hàng năm của các tỉnh, địa phương.
Đặc biệt, cần cụ thể hóa toàn diện và chi tiết hơn các nội dung xung quanh vấn đề thu hồi đất, thẩm quyền giải quyết khiếu nại về đất đai. Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai cần tiếp tục định nghĩa rõ và sâu hơn, minh bạch hơn trường hợp việc thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng khi và chỉ khi dự án đó có đối tượng thụ hưởng phải là Nhân dân, ngân sách đầu tư là của Nhà nước và lợi nhuận phải do Nhà nước thu. Đồng thời, cần định nghĩa cụ thể việc thu hồi đất và tính tiền thuê đất, giao đất phục vụ cho tổ chức tôn giáo hay cơ sở tôn giáo, nhằm tránh hiện tượng doanh nghiệp lợi dụng tôn giáo để tổ chức hoạt động kinh doanh.
Ngoài ra, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ hơn khái niệm “Lợi ích vật chất” trong Dự thảo khi quy định “Bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất bằng tiền, bằng đất hoặc bằng lợi ích vật chất”. Nếu không cụ thể rất dễ dẫn tới hiện tượng các cơ quan thu hồi lạm dụng để bồi thường không thỏa đáng cho người dân.
Câu 4. Với những sửa đổi như vậy, khi đi vào thực thi, ông có kỳ vọng những bất cập nào sẽ được thay đổi trên thực tế, thưa ông?
Trả lời:
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 Chương, 236 Điều đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đã đưa ra nhiều chính sách mới; sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, đặc biệt là các nội dung liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cơ chế, chính sách tài chính, giá đất.
Trước hết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung mới, quán triệt đầy đủ và cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết số 18). Theo đó, những điểm mới nổi bật của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là xác lập nguyên tắc yêu cầu và nội dung xây dựng các quy hoạch quốc gia, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; đồng thời, phải khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo ba khu vực gồm: Khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất; quy định kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất với không gian sử dụng đất và xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Đặc biệt, Dự thảo khẳng định nguyên tắc thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương; tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống ở mức bằng hoặc tốt hơn.
Ngoài ra, Dự thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; xác lập yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; hoàn thiện các chế định về điều tiết của Nhà nước để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; thực hiện đăng kí bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng kí biến động đất đai, có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng kí tại cơ quan nhà nước; mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch; nhấn mạnh yêu cầu xây dựng chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp, tăng cường quản lí chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất. Dự thảo có các quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp và quản lí, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc; quản lí và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển; đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lí và sử dụng đất; bảo đảm quản lí, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương; tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với giám sát, kiểm soát quyền lực; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Câu 5: Cuối cùng, ông có góp ý như thế nào để đất đai trở thành nguồn lực hàng đầu cho sự phát triển, thưa ông?
Trả lời:
Như chúng ta đã biết, đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đồng thời cũng là yêu cầu đặt ra đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai. trước yêu cầu bảo vệ và phát triển của đất nước, chủ trương, chính sách về đất đai của Đảng và Nhà nước liên tục được đổi mới từ đó đã đưa nguồn tài nguyên đất đai dần trở thành nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Theo đó, để tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhằm phát huy tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, công tác quản lý đất đai trong thời gian tới cần tập trung thực hiện và hoàn thiện các nhiệm vụ chủ yếu sau:
Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện thể chế, hệ thống chính sách pháp luật đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo môi trường pháp lý thuận lợi để Nhà nước “nắm chắc, quản chặt” quỹ đất đai thông qua việc thể chế đầy đủ nội dung của Nghị quyết mới của Ban Chấp hành Trung ương về chính sách, pháp luật về đất đai bằng việc hoàn thành và trình ban hành Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.
Thứ hai, xây dựng và hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trên tất cả các lĩnh vực; xây dựng hệ thống thông tin đất đai thành một bộ phận của hệ thống dữ liệu Quốc gia; chuyển dần các hoạt động đăng ký, giao dịch trong lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử; tổ chức việc quản lý, khai thác, vận hành có hiệu quả hệ thống thông tin đất đai; cập nhật, chỉnh lý kịp thời các dữ liệu địa chính, điều tra cơ bản về đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thống kê, kiểm kê đất đai và các dữ liệu khác thuộc cơ sở dữ liệu đất đai.
Ngoài ra, cần tập trung điều tra cơ bản, đánh giá tiềm năng và chất lượng tài nguyên đất đai toàn quốc, trong đó chú trọng việc điều tra các vùng đặc thù về thoái hóa, xâm nhập mặn, ngập úng, khô hạn, hoang mạc hóa, xói mòn, rửa trôi, ô nhiễm đất phục vụ quản lý, sử dụng đất bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu.
