Kỳ vọng những chính sách mới về đất đai và bất động sản

Dự án Luật Đất đai đã trải qua nhiều thay đổi trước khi được thông qua, nhấn mạnh vào việc quản lý sử dụng đất một cách hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Mời quý khách cùng theo dõi bài phỏng vấn dưới đây của Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty luật SBLAW.

Câu 1. Dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua với nhiều thay đổi. Nhiều người chờ mong các Luật sẽ sớm đi vào cuộc sống với các văn bản dưới luật sớm được ban hành, theo ông, những điểm nào cần lưu ý làm rõ trong các Nghị định sắp tới? (Nhìn cả góc độ 3 luật)

Trả lời:

* Đối với Luật Đất đai:

Để đưa Luật Đất đai sớm đi vào cuộc sống trước hết cần có Nghị định hướng dẫn các điều, khoản chung; các lĩnh vực chuyên sâu (quản lý đất lúa; thu tiền sử dụng đất; định giá đất; thu hồi, bồi thường, tái định cư; điều tra cơ bản thông tin dữ liệu đất đai…); đất đai cho hạ tầng giao thông, đô thị, năng lượng, công nghiệp…

Một điểm quan trọng trong Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá cao là việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này được xem là có ảnh hưởng trực tiếp đến giá tài sản, tăng giá trị thực tế và giảm tình trạng đầu cơ, sốt đất. Do vậy Nghị định sắp tới cần lưu ý làm rõ  quy định chi tiết trình tự định giá đất, Chính phủ cần ban hành các văn bản hướng dẫn việc xác định giá đất sao cho sát với giá thị trường.

Bên cạnh đó, quy định về cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ là một quy định mới. Luật Đất đai đã quy định rõ về điều kiện để đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ là phải có đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận tuy nhiên cần có hướng dẫn, quy định cụ thể trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ để hạn chế tối đa việc gây khó khăn, phiền hà cho người dân khi xin cấp sổ đỏ. Mặt khác, cần khẩn trương cập nhật các chính sách mới trong Nghị định sửa đổi bổ sung Nghị định số 156/2018/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp để đồng bộ, thống nhất với một số điều, khoản của Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/4/2024.

* Đối với Luật Nhà ở:

Cần quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bởi đây là lần đầu tiên Luật Nhà ở quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, bao gồm dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội và có thể áp dụng tương tự cho các dự án bất động sản khác để khắc phục tình trạng mỗi địa phương làm một cách, còn nhà đầu tư thì gặp rất nhiều khó khăn trong những quy trình, thủ tục hành chính.

* Đối với Luật Kinh doanh bất động sản:

Nhằm nâng cao, đẩy mạnh Luật Kinh doanh bất động sản áp dụng vào đời sống cần lưu ý làm rõ vấn đề công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Bên cạnh đó cần làm rõ về trình tự thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Câu 2. Những quy định này sau khi ban hành sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động sản? Việc gỡ khó cho các dự án theo các quy định chuyển tiếp được áp dụng như thế nào, thưa ông?

Trả lời:

Nhìn chung, các quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ mang lại nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản. Việc ban hành những văn bản này sẽ tạo ra sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai và phát triển bất động sản tại Việt Nam. Tác động của những nghị định này đồng hành với mục tiêu chung của chính phủ nhằm thúc đẩy phát triển bền vững, tăng cường quản lý nguồn đất và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.

Những quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sẽ đề cập cụ thể hơn về quy trình đăng ký, chuyển nhượng và sử dụng đất đai, từ đó giúp tạo ra một hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và minh bạch. Ngoài ra, Luật Đất đai cũng quy định về việc giải quyết tranh chấp đất đai, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quá trình xử lý.

Những quy định liên quan đến Luật Nhà ở tập trung vào quản lý xây dựng và bảo đảm chất lượng công trình nhà ở. Đặt ra các tiêu chuẩn cụ thể về an toàn xây dựng, môi trường sống và hạ tầng kỹ thuật, góp phần tạo ra những ngôi nhà an toàn, thân thiện với môi trường và đồng đều trên cả nước.

Những quy định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản tập trung vào quản lý thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người mua bán. Việc đặt ra các quy định chi tiết về hợp đồng, quy trình giao dịch và trách nhiệm của các bên liên quan giúp tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và minh bạch.

Nên có thể hy vọng rằng các quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ giúp hệ thống hóa quy trình quản lý và sử dụng đất đai mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và bền vững. Tuy nhiên cũng cần lưu ý trong quá trình ban hành những quy định này, tránh tình trạng quy định chồng chéo trong các quy định gây khó khăn cho các doanh nghiệp và người dân trong quá trình thực hiện giao dịch cũng như các cơ quan nhà nước trong việc áp dụng luật.

Về việc gỡ khó cho các dự án theo các quy định chuyển tiếp trong những dự án luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản như Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện và được điều chỉnh khi rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;  Dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định tại Điều 11 Luật Nhà ở; hay đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định khu vực, vị trí được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì được tiếp tục thực hiện theo văn bản đó; … Những quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa quá trình triển khai dự án và giảm bớt các khó khăn. Đây là những nỗ lực hợp nhất nhằm đáp ứng nhanh chóng và linh hoạt với đòi hỏi ngày càng phức tạp của thị trường bất động sản.

Các quy định chuyển tiếp thường mang lại sự linh hoạt trong thủ tục hành chính, điều này không chỉ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí mà còn tạo điều kiện thuận lợi để họ nhanh chóng triển khai dự án của mình.  Ngoài ra, quy định chuyển tiếp còn có thể giúp giảm rủi ro pháp lý và tăng tính dự đoán trong quá trình quản lý dự án. Bằng cách này, các doanh nghiệp bất động sản có thể tập trung hơn vào các khía cạnh quan trọng khác như an toàn xây dựng, chất lượng công trình và bảo vệ môi trường.

Tóm lại, Luật Kinh doanh bất động sản đã trải qua nhiều sự điều chỉnh để thích ứng với môi trường kinh doanh phát triển, với sự tập trung vào việc tăng cường quản lý và minh bạch trong giao dịch bất động sản. Nếu quý khách có nhu cầu về tư vấn bất động sản vui lòng liên hệ ngay tới SBLAW:

Tham khảo thêm >> Tư vấn luật bất động sản