Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, kỳ vọng sẽ giải quyết được nhiều bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Đáng chú ý, Luật mới này đã chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai (hay gọi là nhà ở “trên giấy”). Dưới đây là những ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty luật SBLAW về luật trên.
Câu 1: Các chủ đầu tư BĐS phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh mới được nhận tiền, theo Ông việc này sẽ tác động thế nào? Chủ đầu tư sẽ có những cơ hội và thách thức gì?
Trả lời:
Quy định đòi hỏi về việc chủ đầu tư BĐS phải có sự chấp thuận từ ngân hàng để cấp bảo lãnh mới được nhận tiền đã tạo ra một sự đổi mới quan trọng trong lĩnh vực đầu tư và phát triển BĐS. Điều này không chỉ tác động đến hoạt động của các chủ đầu tư, mà còn có ảnh hưởng lớn đến toàn bộ hệ thống tài chính và ngân hàng trong quá trình hỗ trợ trong lĩnh vực này.
Tác động lớn nhất có thể kể đến là việc được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh sẽ làm tăng tính minh bạch, uy tín và sự khả thi của dự án, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Quy định này cũng đặt ra thách thức cho chủ đầu tư là phải có kế hoạch tài chính rõ ràng và có khả năng thanh toán. Điều này đòi hỏi họ phải có năng lực quản lý tài chính và dự án một cách chặt chẽ hơn. Bởi ngân hàng sẽ đánh giá khả năng thanh toán và uy tín của chủ đầu tư trước khi cấp bảo lãnh, cho nên những nhà đầu tư phải đáp ứng những điều kiện về tài chính nhất định cũng như chuẩn bị thông tin chi tiết và chính xác về dự án của mình để có thể đạt được sự chấp thuận từ ngân hàng. Những tiêu chí này có thể là một thách thức đối với các doanh nghiệp nhỏ và mới nổi trong ngành.
Tuy nhiên, điều này cũng mở ra cơ hội lớn cho những nhà đầu tư, bởi khi được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh tạo, điều này làm tăng tính minh bạch của dự án, giúp người mua và các bên liên quan có thêm tin tưởng trong quá trình giao dịch cũng như tính khả thi và mức độ an toàn của dự án. Điều này vừa giúp giảm rủi ro cho ngân hàng và đồng thời tăng cường niềm tin từ phía khách hàng đối với các chủ đầu tư.
Ngoài ra, yêu cầu cấp bảo lãnh cũng giúp phía ngân hàng kiểm soát tình trạng nợ xấu trong ngành bất động sản. Việc này có thể giúp ngăn chặn những dự án không minh bạch hoặc không có khả năng sinh lời từ việc nhận vốn. Ngân hàng, qua việc đánh giá và chấp thuận cấp bảo lãnh, đóng vai trò như một bên giám sát, đảm bảo rằng các dự án được thực hiện một cách có trách nhiệm và bền vững.
Câu 2: Quy định mới này góp phần lành mạnh hóa thị trường như thế nào? Người mua nhà hình thành trong tương lai có thể giảm bớt các rủi ro gì?
Trả lời:
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Luật sửa đổi quy định các chủ đầu tư BĐS phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh mới được nhận tiền. Các nhà làm luật xây dựng quy định này đã hình thành một biện pháp kiểm soát để đảm bảo tính minh bạch, uy tín và sự khả thi của dự án, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. . Do yêu cầu thông tin và đánh giá kỹ lưỡng từ ngân hàng, chủ đầu tư có thể bị thúc đẩy để nâng cao chất lượng tính khả thi của dự án giúp chất lượng dự án cao, góp phần tạo nên thị trường bất động sản lành mạnh.
Quy định mới này bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng trước những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi việc đưa tiền sau khi xác nhận dự án đã được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh giúp người dân yên tâm hơn khi mua nhà và tin rằng dự án sẽ được triển khai thành công, còn trường hợp dự án không được triển khai thành công thì người dân được bảo toàn tiền gốc. Quy định đã giúp người mua nhà hình thành trong tương lai giảm bớt rủi ro mất tiền nhưng không nhận được nhà.
Câu 3: Cơ chế này theo ông đã hợp lý chưa? Liệu có khiến các ngân hàng “ngại” cho vay?
Trả lời:
Cơ chế yêu cầu chủ đầu tư bất động sản phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh mới được nhận tiền là cơ chế mới, có sự sáng tạo tuy nhiên vẫn có điểm chưa hợp lý.
“Vốn tự có” từ các ngân hàng thương mại hầu như không lớn, trong khi đó các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị lại mang giá trị cao. Do vậy, nếu thực hiện theo đúng quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thì phần lớn các ngân hàng sẽ không đủ khả năng để đáp ứng, từ đó làm giảm bớt năng lực cho vay tín dụng từ các ngân hàng thương mại, đồng thời gia tăng lượng tài sản đảm bảo và không khai thác hiệu quả “khoản bảo lãnh” của các doanh nghiệp. Việc yêu cầu chủ đầu tư bất động sản phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh mới được nhận tiền phần nào cũng khiến các ngân hàng “ngại” cho vay.
Tham khảo thêm >> Tư vấn luật bất động sản
