Ngày 25/11/2014 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật Nhà ở năm 2014. Một trong những điểm mới nổi bật nhất của Luật nhà ở 2014 có quy định một chương riêng về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài tại Việt Nam (hay nói cách đơn giản là người nước ngoài được quyền mua nhà ở tại Việt Nam). Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định rất chi tiết về đối tượng người nước ngoài mua nhà, điều kiện người nước ngoài mua nhà và quyền nghĩa vụ của nước ngoài mua nhà mua nhà tại Việt Nam. Cụ thể:
Đối tượng người nước ngoài (tổ chức, cá nhân nước ngoài) được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và văn bản pháp luật liên quan;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan;
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. (Trừ các dự án nhà ở thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam).
Điều kiện và quyền, nghĩa vụ của người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Đối với cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam khi sở hữu nhà tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận đầu tư
- Có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở
Đối với tổ chức nước ngoài là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam khi mua nhà tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Đối với cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam:
- Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Đối với tổ chức nước ngoài là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chỉ được sở hữu nhà khi:
- Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà;
- Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận;
- Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
- Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 với những quy định cụ thể, thông thoáng hơn đã thu hút sự quan tâm và nhu cầu tìm mua, sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại các đô thị lớn Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn “nút thắt” cần gỡ để thực sự phát huy hiệu quả, gia tăng thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản.
Thứ nhất, một khó khăn đang khiến người nước ngoài mua nhà lúng túng đó là việc tiếp cận nguồn tín dụng để mua nhà. Phần lớn người nước ngoài không có thói quen dùng tiền tiết kiệm để mua nhà mà chủ yếu là vay ngân hàng. Tuy nhiên, hiện những quy định cho người nước ngoài vay tiền ngân hàng mua nhà, thế chấp tài sản, và thủ tục như thế nào vẫn chưa cụ thể, rõ ràng.
Thứ hai, Luật Nhà ở năm 2014 quy định người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn đối với nhà ở riêng lẻ trong 1 khu dân cư, tương đương 1 đơn vị hành chính cấp phường. Thực tế, quy định này không phù hợp với đặc thù của một số đô thị như Hà Nội, TP.HCM nơi có số lượng rất lớn người nước ngoài tập trung sinh sống và làm việc.
Thứ ba, trong luật quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi “được phép nhập cảnh vào Việt Nam”, nhưng Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định thêm điều kiện “có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào hộ chiếu”, nghĩa là phải vào lãnh thổ Việt Nam trên thực tế, dẫn đến có những cách hiểu khác nhau.
Thứ tư, Luật Nhà ở 2014 quy định dự án nhà ở phải đủ điều kiện mới được mở bán. Như vậy, những người ở nước ngoài muốn về Việt Nam đúng thời điểm mua (ký hợp đồng với chủ đầu tư) sẽ rất khó sắp xếp. Những đối tượng này muốn mua được nhà ở chỉ còn cách tìm người “giữ chỗ” trước khi dự án mở bán hoặc nhờ người trong nước “mua trước” để sau này nhận chuyển nhượng hợp đồng hoặc mua lại khi được cấp giấy chứng nhận
Thứ năm, nhiều doanh nghiệp hiện nay vẫn quan niệm cứ người nước ngoài là có tiền và chỉ tập trung vào các phân khúc cao cấp, lắm tiền. Tuy nhiên, thực tế rất nhiều người nước ngoài, việt kiều có thu nhập thấp, họ có nhu cầu về nhà ở nhưng lại không đủ khả năng với những căn hộ cao cấp thế nên cần phải đa dạng nguồn cung cho nhóm đối tượng này. Đồng thời, cũng nên có sự phân loại từng nhóm công dân nước ngoài đến Việt Nam. Tùy vào mục đích, công việc và nhu cầu nhà ở mà có sự phân bố hợp lý đồng thời cũng đảm bảo các yếu tố về an ninh, quốc phòng.
Thứ sáu, các rào cản về mặt thủ tục hành chính cũng là nguyên nhân gây nên tâm lý e ngại cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Ví dụ: người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau nhiều năm, khi quay về Việt Nam mua nhà thì phải làm thủ tục xác minh nguồn gốc mất khá nhiều thời gian, chưa nói đến việc họ phải trả một khoản tiền phí dịch vụ không hề nhỏ để thực hiện thủ tục.
Để có thể kích thích nhu cầu khách hàng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào thị trường nhà ở trong thời gian tới, thiết nghĩ cần:
Thứ nhất, như tôi đã trình bày ở trên, tại một số đô thị như Hà Nội, TP.HCM nơi có số lượng rất lớn người nước ngoài tập trung sinh sống và làm việc. Nếu chỉ cho mua 250 căn là không khả thi. Do đó, cần gia tăng tỷ lệ cho người nước ngoài mua nhà tại các dự án và các khu vực hành chính lên.
Thứ hai, cần phải đơn giản hóa thủ tục theo đúng tinh thần của Luật Nhà ở 2014, các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam cấp sẽ không bị ràng buộc về điều kiện “được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài và người nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài thì chỉ cần xin thị thực Việt Nam là đủ điều kiện mua nhà ở mà không cần phải vào lãnh thổ Việt Nam trên thực tế.
Thứ tư, người Việt Nam sinh sống tại nước ngoài và người nước ngoài có thể ủy quyền cho người trong nước tham gia ký kết hợp đồng với các chủ đầu tư nhà ở thương mại, không phải tốn tiền và thời gian để về Việt Nam.
Người nước ngoài hay Việt Kiều có nhu cầu mua nhà nên tìm đến sự tư vấn kỹ lưỡng về tính pháp lý của căn hộ/nhà ở mà mình muốn mua ở các văn phòng luật sư hoặc tìm đến những sàn giao dịch bất động sản có uy tín để được tư vấn kỹ càng hơn.
