Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có những giải đáp về việc minh bạch thông để tài sản đảm bảo thực sự đảm bảo. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu 1: Xin Luật sư cho biết nếu không được tiếp cận thông tin đầy đủ và cập nhật về tình trạng của các loại tài sản đảm bảo có thể dẫn đến những rủi ro gì đối với các bên nhận đảm bảo nói chung và ngân hàng nói riêng? (Những tình huống trên thực tế do thiếu thông tin khiến tài sản đảm bảo không bảo đảm?)
Trả lời :
Nhà đất tưởng là tài sản cố định, không thể di dời, không mất đi đâu được thì rất là bảo đảm và có giá trị, nhưng đã dễ dàng trở thành không bảo đảm. Chưa kể, có một số ngân hàng làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp, nhưng lại không đăng ký giao dịch bảo đảm kịp thời hạn, thậm chí không thực hiện việc đăng ký giao dịch đảm bảo dẫn đến khách hàng đi đăng ký thế chấp cho một giao dịch trước đó và ngân hàng trở nên mất quyền ưu tiên khi xử lý tài sản thế chấp, tức là gần như cũng mất luôn tài sản bảo đảm. Dưới đây là một số rủi ro có thể xảy ra nếu không tiếp cận được thông tin đầy đủ và tình trạng của các loại tài sản bảo đảm.
- Tài sản bảo đảm ảo hoặc có tài sản thật nhưng không được định giá đúng
Để cho “tiện”, nhân viên ngân hàng và công chứng viên nhiều trường hợp đã đồng ý ký hợp đồng thế chấp tại trụ sở ngân hàng và để khách hàng tự mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Khi khách hàng trả hồ sơ thì thấy đều hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đi kiểm tra mới phát hiện ra tại địa chỉ đó không có nhà và cũng không có giấy tờ nhà đất. Hóa ra, khách hàng đã làm giả giấy tờ, hồ sơ để vay được tiền. Những trường hợp giấy tờ giả khá phổ biến trong hệ thống ngân hàng, có trường hợp làm giả toàn phần, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký, hoặc có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó nhận biết. Trong khi đó cán bộ ngân hàng và ngay cả Công chứng viên cũng không hề được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nên bằng mắt thường thật sự rất khó để nhận biết đâu là “sổ đỏ” giả đâu là “sổ đỏ” thật.
Trong nhiều trường hợp, ngân hàng mất tiền vì không thực hiện đầy đủ thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp, không định giá chính xác tài sản bảo đảm. Chẳng hạn, Tài sản bảo đảm của khách hàng có giá trị thật là 5 tỷ nhưng khi định giá, Ngân hàng A đã định giá thành 10 tỷ để cho khách hàng vay số tiền cao hơn giá trị thật của tài sản bảo đảm, khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng mang xử lý tài sản bảo đảm mới “ngã ngửa ra” là giá trị thật của tài sản bảo đảm thấp hơn nhiều khoản cho vay. Trường hợp này xảy ra thường xuyên hơn với các ngân hàng nhỏ, khi mà cán bộ ngân hàng hoặc hỗ trợ tín dụng chỉ định giá tài sản bằng cách tham khảo giá bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở của khu vực có tài sản thế chấp thông qua internet mà không trực tiếp đến kiểm tra, thẩm định hiện trạng nhà, đất – giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng.
Thực tế cho thấy, có nhiều ngân hàng bỏ qua việc lập hợp đồng thế chấp, công chứng hợp đồng khi cho vay ngắn hạn 1 – 2 tuần, nhưng lại cầm luôn “sổ đỏ” của khách hàng để gây áp lực trả nợ. Tuy nhiên, khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đã phải giao trả sổ đỏ, bởi theo quy định pháp luật không có hợp đồng thế chấp nghĩa là không có biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn.
- Tài sản bảo đảm bị rủi ro do biến cố khách quan
Cách đây vài năm, một ngân hàng TMCP lâm vào tình huống dở khóc dở cười khi tài sản bảo đảm của một khoản vay là nhà đất trôi tuột theo một vụ sạt lở đất. Ngân hàng chỉ còn cách chấp nhận mất khoản vay đó, bởi “con nợ” không có khả năng trả nợ, mà tài sản bảo đảm nay đã biến mất. Tương tự, các vụ sạt lở đất tại Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TP. HCM) đã chôn vùi vào lòng sông hàng chục căn hộ và cũng cuốn theo khối tài sản không nhỏ của ngân hàng được dùng để thế chấp. Đây là một phần rủi ro liên quan đến tài sản bảo đảm của ngân hàng, mà nguyên nhân chủ yếu là yếu tố khách quan, đến từ bên ngoài, là trường hợp bất khả kháng theo luật định và ngân hàng rất khó kiểm soát.
- Rủi ro đến từ chính sách, pháp luật
Chẳng hạn như hiện tại, nhà và đất được quản lý riêng, nhà do Bộ Xây dựng quản lý theo Luật Nhà ở, đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý theo Luật Đất đai. Từ năm 2003, Luật Đất đai có hiệu lực, song Luật Nhà ở đến ngày 1/7/2006 mới có hiệu lực. Điều này dẫn đến trường hợp có ngân hàng cho vay, tài sản thế chấp là 360 m2 đất ở khu vực khá đắt đỏ của Hà Nội của một bên thứ ba. Sau một thời gian, bên thế chấp xây một biệt thự trên đất đó. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp nhưng không được, bởi hợp đồng thế chấp chỉ có tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba và bên này không thế chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất. Không có cách nào để “bê” biệt thự đi nơi khác, ngân hàng đành làm “ngơ’ đối với khoản vay nói trên. Đáng nói là, đến nay vẫn còn ngân hàng chưa nhận thức được rủi ro này để đưa những điều khoản về nhận cả tài sản hình thành trên đất trong tương lai vào hợp đồng.
Có trường hợp khách hàng chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đất và hậu quả là ngân hàng lâm tình huống tiến thoái lưỡng nan, khi mà tài sản bảo đảm tuy có và ngân hàng có toàn quyền xử lý, nhưng chỉ có điều ngân hàng không cách nào xử lý được. Bởi lẽ, tài sản bảo đảm là khung nhà xưởng của một doanh nghiệp và ngân hàng không cách nào bán được, do không có ai mua. Thậm chí, ngân hàng còn bị khu công nghiệp giục đến lấy nhà xưởng về để trả đất thuê cho khu công nghiệp. Chẳng biết mang nhà xưởng về để đâu, ngân hàng đành coi như mất.
Có trường hợp khi bắt đầu ký hợp đồng thế chấp thì nhà đất (tài sản bảo đảm) còn nguyên vẹn nhưng do thay đổi quy hoạch, do có quyết định thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền thì tài sản bảo đảm bỗng nhiên “bốc hơi”, trong thời gian ngắn giao dịch có bảo đảm đã trở thành không bảo đảm, khiến ngân hàng bị thiệt hại.
Câu 2: Xin Luật sư cho biết ai/cơ quan nào có trách nhiệm cung cấp thông tin về tài sản đảm bảo cho những bên có nhu cầu?
Trả lời :
Căn cứ Điều 63 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định về trách nhiệm trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm như sau:
(1) Các cơ quan sau đây có trách nhiệm trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm:
– Cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm;
– Cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản;
– Cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng thừa phát lại.
(2) Nguyên tắc trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm được quy định như sau:
– Việc trao đổi thông tin phải kịp thời, đầy đủ, chính xác; thông tin trao đổi được sử dụng đúng mục đích, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan;
– Việc trao đổi, quản lý và sử dụng thông tin được thực hiện đúng thời hạn, thủ tục quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
(3) Phạm vi tài sản bảo đảm được trao đổi bao gồm các thông tin sau đây:
– Thông tin do cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm trao đổi bao gồm: bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm; tài sản bảo đảm là phương tiện giao thông cơ giới đường bộ, phương tiện thủy nội địa, phương tiện giao thông đường sắt, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển; thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm;
– Thông tin do cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng thừa phát lại trao đổi bao gồm: Quyết định kê biên hoặc Quyết định giải tỏa kê biên tài sản thi hành án; người phải thi hành án và chủ sở hữu tài sản; tài sản kê biên.
Câu 3: Việc tiếp cận thông tin về tài sản đảm bảo hiện nay có thuận lợi không thưa Luật sư (tính chính thống, chính xác và kịp thời, ai được tiếp cận thông tin này)? Những điều gì cần cải thiện? Kinh nghiệm của các quốc gia có thị trường tài chính phát triển về vấn đề phát triển cơ sở dữ liệu tài sản đảm bảo và cơ chế tiếp cận thông tin thế nào, thưa Luật sư?
Trả lời :
Tại Điều 59 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về quyền yêu cầu cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm như sau:
– Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình có quyền tìm hiểu hoặc yêu cầu cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm được lưu giữ trong số đăng ký, cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm và Hệ thống dữ liệu quốc gia về biện pháp bảo đảm.
– Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân, Cơ quan điều tra, cơ quan thi hành án dân sự, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm để phục vụ hoạt động chuyên môn thuộc phạm vi lĩnh vực quản lý của cơ quan mình. Việc tìm hiểu thông tin trong trường hợp này không phải trả phí cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin về tài sản đảm bảo hiện nay chưa thực sự thuận lợi vì các lý do như sau:
Nguồn cung cấp thông tin khó xác thực. Cán bộ tín dụng cũng gặp nhiều khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được toàn bộ những thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng là đúng sự thật. Một số NHTM muốn đẩy phần rủi ro cho ngân hàng khác bằng cách chỉ cung cấp thông tin tốt về khách hàng đó khi ngân hàng bạn xác minh thông tin. Ngân hàng vẫn chưa có sự liên kết với các cơ quan khác như thuế, hải quan để kiểm chứng thông tin do khách hàng cung cấp.
Hiện Tòa án, cơ quan thi hành án dân sự không có hệ thống dữ liệu cho phép các TCTD trích xuất, tra cứu thông tin tài sản có liên quan đến vụ việc đang được thụ lý giải quyết gây khó khăn trong quá trình xác minh tài sản đảm bảo.
Hướng giải quyết:
Thứ nhất, cần phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự sớm xây dựng hệ thống dữ liệu liên quan đến các vụ việc đang được thụ lý giải quyết và cho phép các TCTD được tra cứu trích xuất.
Thứ hai, các ngân hàng liên kết, phối hợp, trung thực với nhau và với các cơ quan nhà nước để kiểm chứng, xác minh các thông tin mà khách hàng cung cấp.
Thứ ba, ban hành các quy định về phạt vi phạm hành chính trong trường hợp khách hàng cung cấp sai thông tin về tài sản đảm bảo.
Câu 4: Bên cạnh hạn chế trong tiếp cận thông tin, nhiều tổ chức tín dụng cũng cho biết hiện chưa có hướng dẫn về cơ chế xác định tài sản nào đang tranh chấp, tài sản nào đang áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, dẫn đến cách hiểu về tài sản tranh chấp giữa các cơ quan tố tụng tại nhiều nơi, nhiều cấp khác nhau gây khó khăn khi áp dụng quy định về thu giữ tài sản theo Nghị quyết số 42 về xử lý nợ xấu. Theo Luật sư, bất cập vừa nêu nên được giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Điểm d Khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng có quy định tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật là một trong những điều kiện để tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu.
Tuy nhiên, các cơ quan tiến hành tố tụng tại nhiều nơi, nhiều cấp còn có cách hiểu khác nhau về tài sản tranh chấp, tài sản đang phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, gây khó khăn cho TCTD khi áp dụng quy định về thu giữ tài sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14.
Do đó, thiết nghĩ cần ban hành các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn cụ thể, thống nhất cách hiểu nhằm hỗ trợ các TCTD triển khai có hiệu quả Nghị quyết số 42 và chỉ đạo các cấp hỗ trợ tối đa cho các TCTD trong quá trình xử lý TSBĐ, thu hồi nợ.
Câu 5: Có ý kiến cho rằng để tài sản đảm bảo thực sự bảo đảm, cần hoàn thiện quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Đây không chỉ là giải pháp cho vấn đề xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng mà còn góp phần ổn định thị trường nợ nói chung. Luật sư đánh giá như thế nào về quy định pháp luật liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay? Đâu là những lỗ hổng còn tồn tại và hướng xử lý là gì?
Trả lời :
- Đăng ký giao dịch bảo đảm
Bộ luật Dân sự năm 2015 đã sửa đổi cụm từ “đăng ký giao dịch bảo đảm” thành “đăng ký biện pháp bảo đảm”, vì ngoài việc đăng ký một số giao địch bảo đảm, thì còn đăng ký thêm cả một biện pháp bảo đảm là bảo lưu quyền sở hữu.
Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, có các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: 1. Cầm cố tài sản; 2. Thế chấp tài sản; 3. Đặt cọc; 4. Ký cược; 5. Ký quỹ; 6. Bảo lưu quyền sở hữu; 7. Bảo lãnh; 8.Tín chấp; 9. Cầm giữ tài sản.
Đối với một số hợp đồng thế chấp nhất định có quy định bắt buộc phải đăng ký mới được coi là hợp pháp. Cụ thể, Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về các trường hợp đăng ký như sau:
1.Các biện pháp bảo đảm sau đây phải đăng ký:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
d) Thế chấp tàu biển.
Các biện pháp bảo đảm sau đây được đăng ký khi có yêu cầu:
a) Thế chấp tài sản là động sản khác;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
c) Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu.
Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đáp ứng về mặt hình thức của hợp đồng, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, không ảnh hưởng đến mặt nội dung của hợp đồng mà bản chất là sự thỏa thuận của các bên đã được hình thành từ trước thời điểm đăng ký.
- Đánh giá quy định liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay
Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với thế chấp tài sản nói riêng và các giao dịch bảo đảm nói chung. Tuy nhiên, biện pháp bảo đảm và việc xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại nhiều văn bản khác nhau. Các vấn đề chung được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 102/2017/NÐ-CP, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN. Ngoài ra, theo nguyên tắc áp dụng pháp luật trong thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 4 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thì phải áp dụng theo các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan, như: tín dụng, đất đai, khoáng sản,…
Ví dụ: Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định biện pháp bảo đảm là thế chấp đối với TSBĐ là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, điều kiện để tài sản này được sử dụng làm TSBĐ. Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng quy định về điều kiện hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm có hiệu lực (phải được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm). Mặc dù không có quy định riêng về xử lý TSBĐ nhưng pháp luật về đất đai quy định đặc thù liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, điều này dẫn tới việc xử lý TSBĐ đối với loại tài sản này cũng cần tham chiếu tới pháp luật về đất đai do mục đích cuối cùng của việc xử lý TSBĐ là giao dịch chuyển nhượng tài sản.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành cũng có quy định điều kiện riêng đối với việc nhận TSBĐ là nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm, thời điểm, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng tài sản.
Đối với các giao dịch bảo đảm có đối tượng là bất động sản kể trên, ngoài các văn bản điều chỉnh chính tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì còn được điều chỉnh ở một số văn bản liên quan khác như: Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Thuế, Luật Bảo vệ môi trường…
Đối với TSBĐ là chứng khoán, Luật Chứng khoán quy định riêng về hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm đối với chứng khoán, việc chuyển nhượng chứng khoán. Việc xử lý TSBĐ liên quan đến doanh nghiệp đang trong quá trình thực hiện thủ tục phá sản cũng cần tuân thủ các quy định pháp luật về phá sản để giải quyết.
- Hướng xử lý
Trước tiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tổ chức thi hành tốt Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với công tác đăng ký biện pháp bảo đảm, nắm bắt tình hình để có tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp trong đăng ký biện pháp bảo đảm.
Thứ hai, về lâu dài, cần thiết phải pháp điển hóa thành Luật giao dịch bảo đảm. Luật này sẽ thống nhất các quy định tản mạn tại các văn bản pháp luật khác nhau về một mối, giúp thuận tiện hơn trong việc nắm bắt. Hơn nữa, việc ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm thay vì các Nghị định hướng dẫn thi hành như hiện nay cũng phản ánh đúng tầm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, một quan hệ đầy phức tạp, liên quan đến nhiều thành phần quan trọng cũng như các tài sản có giá trị lớn trong nền kinh tế.
Đồng thời, cần nâng cao sự công khai, minh bạch, dễ tiếp cận đối với thông tin về các giao dịch bảo đảm được đăng ký để người dân, doanh nghiệp có thể dễ dàng tra cứu tình trạng pháp lý của tài sản đang được quan tâm. Từ đó, cần cải thiện việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ phụ trách việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc cập nhật biến động của tài sản bảo đảm lên Cổng thông tin chung phải được thực hiện ngay sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. Có như thế mới thể hiện trọn vẹn được một trong các ý nghĩa quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là tạo được hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
