Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã trả lời báo Diễn đàn doanh nghiệp về vấn đề Nghị định “đá” luật, hàng loạt dự án bất động sản có tranh chấp. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS), hiện nay, cả nước có 215 dự án BĐS có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.
Một trong những lý do quan trọng được các luật gia chỉ ra xuất phát từ những bất hợp lý trong khung khổ pháp luật trong lĩnh vực này. Thậm chí có trường hợp nghị định hướng dẫn trái luật, có thể vô hiệu hóa luật, gây ra rủi ro lớn cho người mua nhà.
Đơn cử, tại khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS về “Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh” đã quy định rõ “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.
Trong khi đó, đoạn 3, điểm b, khoản 2 Điều 19 về “Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại” của Nghị định 99/2015 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) lại nêu: “Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà sở xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này”.
Do đó, nhiều người cho rằng quy định này là trái luật, cần phải được bãi bỏ.
Chính phủ đã hướng dẫn mở rộng luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp (DN), nhưng đã nhầm lẫn, thành ra đã đi ngược lại yêu cầu cốt lõi ở đây là cần bảo vệ khách hàng (người tiêu dùng, người dân) trong mối quan hệ giữa DN với khách hàng, chứ không phải mối quan hệ giữa DN với Nhà nước.
Vậy, xin ông cho biết cần có giải pháp gì để tránh tình trạng bất hợp lý trong khung khổ pháp luật ở lĩnh vực này?
Trả lời:
Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để quản lý thị trường bất động sản, tạo nên một khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường. Các kết quả đạt được về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản thể hiện ở hệ thống văn bản quy phạm pháp luật ngày càng hoàn thiện và đầy đủ. Tuy vậy, cho đến nay, hệ thống pháp luật này vẫn chưa đồng bộ.
Do đó, để giải quyết được tận gốc những bất ổn của thị trường bất động sản đòi hỏi cần phải sửa đổi đồng bộ những bất hợp lý về cơ sở pháp lý cũng như quy định trong các bộ luật.
Thứ nhất, cần xây dựng và hoàn thiện một cách đồng bộ hệ thống chính sách, pháp luật ở các lĩnh vực có liên quan đến kinh doanh bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, … để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, đúng quy định của pháp luật.
Thứ hai, Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; hay giữa các văn bản Luật hiện hành nhằm bảo đảm tính thống nhất, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, cần từng bước hoàn thiện các thể chế tham gia thị trường và lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường bất động sản. Đồng thời, phải đẩy mạnh quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các trung tâm giao dịch bất động sản.
Nhà nước hỗ trợ đào tạo để hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả. Nhà nước thông qua việc mở lớp đào tạo nghề, môi giới bất động sản trong hệ thống các hoạt động của Hiệp hội bất động sản để tăng cường công tác đào tạo chuyên môn trong các đơn vị, tổ chức hoạt động của môi giới bất động sản.
