Nhận lời mời của Báo đầu tư, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trao đổi với PV Việt Dương với chủ đề Nguyên nhân và giải pháp phòng tránh tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà
Câu hỏi 1: Liên tiếp từ đầu năm đến giờ, hàng loạt tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân bùng phát (vụ Home City, Parkview Residences, Dream Home Place,…). Dưới góc nhìn của ông, những nguyên nhân ban đầu dẫn đến tình trạng tranh chấp này là gì? Trong những trường hợp tranh chấp này, theo ông đánh giá, ai đúng ai sai,…?
Luật sư trả lời:
Trong những năm gần đây, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt tại những thành phố lớn như Hà Nội thì phân khúc nhà chung cư ngày càng trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, cùng với tốc độ của sự phát triển thị trường nhà chung cư đã kéo theo rất nhiều vấn đề phát sinh mới, trong đó các tranh chấp giữa khách hàng mua nhà và chủ đầu tư là phổ biến hơn cả.
Tranh chấp liên quan đến dự án Home City xuất phát từ việc chủ đầu tư đã tự ý bịt lối đi chính để triển khai xây dựng trường tiểu học, thay vào đó người dân phải sử dụng lối đi vào dự án khác vòng vèo, nhỏ hẹp gây nhiều bất tiện. Trong khi đó, đối với dự án Parkview Residences thì chủ đầu tư dự án đã làm sai so với thiết kế ban đầu, bàn giao căn hộ thiếu diện tích cho khách hàng mà không trừ tiền vào đơn giá mua.
Nhìn từ những vụ việc ở trên có thể thấy nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tranh chấp này là việc các khu chung cư, căn hộ khi được bàn giao cho khách hàng trên thực tế đã không đạt chuẩn về chất lượng, quy mô, thiết kế so với cam kết trên hợp đồng đã ký kết giữa hai bên cũng như so với mẫu thiết kế mà chủ đầu tư đã quảng cáo khi rao bán dẫn đến việc người dân bức xúc vì cảm thấy bị lừa dối.
Đối với những vụ việc này thì rõ ràng chủ đầu tư đã có hành vi sai phạm khi không thực hiện đúng với cam kết đã thỏa thuận với khách hàng và với những sai phạm này thì khách hàng hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Nguyên nhân tiếp theo là từ phía người mua nhà, khi tiến hành giao dịch hợp đồng với chủ đầu tư, người mua nhà chỉ quan tâm tới giá nhà và diện tích, ít quan tâm tới những điều khoản khác của hợp đồng, ví dụ các điều khoản về cách tính thông thuỷ, diện tích thực tế được nhận, điều khoản về vật liệu xây dựng trong nhà, vì vậỵ, khi nhận nhà, có sự khác biệt so với hình dung ban đầu của người mua nhà mới dẫn tới việc tranh chấp.
Khi mua nhà chung cư, người mua nhà cũng ít quan tâm tới hạ tầng xung quanh ngôi nhà như khu tiểu cảnh, đường đi nội bộ, hạ tầng điện nước, những vấn đề này sẽ phát sinh tranh chấp khi khu tổ hợp chung cư hoàn thành và có sự xung đột lợi ích của chủ đầu tư và người mua nhà.
Vấn đề tranh chấp nữa là chủ đầu tư do có khó khăn về mặt tài chính hoặc khó khăn khác, đã dẫn tới vi phạm các điều khoản của hợp đồng về thời hạn bàn giao nhà, điều khoản thanh toán và cam kết mua lại cũng dẫn tới tranh chấp.
Một trong những tranh chấp nữa là có sự tham gia của đơn vị phân phối dự án, đơn vị phân phối dự án thì muốn bán nhà nhanh và nhiều để thu phí, họ đã quảng cáo quá về dự án so với chủ đầu tư có, thuyết phục người mua nhà ký hợp đồng, từ đó cũng phát sinh các tranh chấp.
Câu hỏi 2: Trong rất nhiều vụ việc, hợp đồng lỏng lẻo là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp bùng phát. Theo ông, lý do gì khiến cho những hợp đồng mua nhà này lại quy định lỏng lẻo đến vậy?
Luật sư trả lời:
Điểm bất lợi chủ yếu của người mua nhà là ký kết hợp đồng mua bán do chủ đầu tư soạn sẵn, bản thân người mua vì nhiều lý do như không có kiến thức pháp luật, tin tưởng chủ đầu tư…. nên đã tiến hành ký kết những hợp đồng mua bán không rõ ràng, thường có lợi hơn cho các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng có kiến thức nhất định, muốn chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng, tuy nhiên, chủ đầu tư đã từ chối và nêu lý do, đây là hợp đồng mẫu, không thể sửa đổi được, trong một số trường hợp, vì sự kỳ vọng về sự tăng giá hoặc do lý do vị trí tốt, người mua nhà đã không cương quyết đấu tranh và không thể sửa đổi được nội dung hợp đồng.
Luật hiện nay cũng đã quy định về các loại hợp đồng mua nhà mẫu với những điều khoản công bằng, tuy nhiên, chủ đầu tư rất ít khi áp dụng và đôi khi là sử dụng các hợp đồng nhằm lách luật, ví dụ nhà chưa đủ điều kiện giao dịch thì lại biến thành hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, vì vậy gây ra những bất lợi cho người mua nhà khi có tranh chấp.
Do đó, trước khi ký kết hợp đồng thì người mua nên tìm hiểu các quy định của pháp luật về xây dựng và kinh doanh nhà ở chung cư; ngoài ra khi mua nhà cũng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những thông cần thiết về dự án để có thể tránh được những rủi ro không đáng có.
Ngoài ra, các chủ đầu tư hiện nay cần tự nâng cao ý thức, tiến hành xây dựng và bàn giao căn hộ theo đúng tiêu chuẩn, chất lượng của bản vẽ thiết kế ban đầu cũng như tuân thủ các quy định trong Hợp đồng mà hai bên đã ký kết.
Câu hỏi 3: Khi xảy ra tranh chấp, theo ông, các bước mà cư dân cần phải tiến hành để xử lý tranh chấp là gì?
Luật sư trả lời:
Khi có tranh chấp xảy ra, dù là nguyên nhân xuất phát từ phía nào thì theo tôi trước hết người dân cần bình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn cũng như đưa ra cách hành xử văn minh, không nên manh động để có những hành vi vi phạm pháp luật như gây rối trật tự công cộng, huỷ hoại tài sản.
Trước hết các tranh chấp nên được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải; thể hiện quyền tự do thỏa thuận của các bên.
Hiện nay đa số các hợp đồng nói chung đều có điều khoản giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, hòa giải; trong trường hợp các bên không thể thống nhất được một thỏa thuận chung thì có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền.
Trong trường hợp người dân muốn khởi kiện ra tòa án thì có thể tham khảo, nhờ từ vấn từ phía các chuyên gia pháp lý bất động sản, các Luật sư có kinh nghiệm để hỗ trợ các thủ tục liên quan tới tố tụng tại Tòa án.
Tuy nhiên, hiện tại, có một thực tế xảy ra khá phố biến đó là quá trình khởi kiện ra toà mất nhiều thời gian, gây mệt mỏi cho người dân về mặt tâm lý, vì vậy, một số chủ đầu tư đã có tâm lý coi thường pháp luật, thách thức người dân về việc khởi kiện.
Vì vậy, bên cạnh con đường toà án, người dân cần thu thập các chứng cứ sai phạm của chủ đầu tư, những lập luận để có thể phản ánh tới các phương tiện truyền thông, có đơn tố cáo, khiếu nại tới các cơ quan chức năng như sở xây dựng, uỷ ban nhân dân các cấp.
Câu hỏi 4: Dưới góc nhìn của một chuyên gia về pháp lý, theo ông, khi đặt bút ký vào một hợp đồng thì người mua nhà cần phải lưu ý gì tới những điểm gì? Ông có thể đưa ra ví dụ cụ thể được không, thưa ông?
Luật sư trả lời:
Một số lưu ý mà người mua nhà cần lưu ý bao gồm:
– Cần kiểm tra kỹ thông tin về chủ đầu tư:
Trước khi tiến hành ký kết hợp đồng thì người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan như giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư; xác định nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng đất thông qua sổ đỏ; các loại giấy phép xây dựng, quy hoạch, bản vẽ, thiết kế chi tiết dự án; năng lực của chủ đầu tư dự án…..
– Cần lưu ý tới một số nội dung quan trọng trong hợp đồng:
+ Thỏa thuận về giá trị hợp đồng: người mua nhà cần xem xét kỹ thỏa thuận trong hợp đồng; ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà…. Bên cạnh đó cần xác định rõ ràng những khoản chi phí ban đầu khi mua nhà mà người dân cần phải trả để tránh tranh chấp về sau.
+ Diện tích căn hộ, xác định rõ vấn đề sở hữu chung – sở hữu riêng trong nhà chung cư:
Gần đây xảy ra rất nhiều trường hợp tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng với diện tích ban đầu đã thỏa thuận, do đó theo tôi trong hợp đồng mua bán thì người mua nhà và chủ đầu tư cần thống nhất kỹ về diện tích căn hộ/ cách tính diện tích, các trang thiết bị có sẵn khi được chủ đầu tư bàn giao nhà…. Ngoài ra khi nhận bàn giao nhà cần tiến hành đo đạc lại căn hộ và yêu cầu chủ đầu tư xác nhận rõ trong biên bản bàn giao.
+ Quyền và nghĩa vụ của người mua nhà: Trong hợp đồng cần xác định rõ các quyền lợi mà người mua nhà sẽ được hưởng sau khi trở thành chủ căn hộ như xác lập các quyền lợi liên quan đến phần sở hữu chung, các tiện ích công cộng, việc sửa chữa và bảo trì căn hộ….
Và đặc biệt, cần có sự tham vấn về nội dung hợp đồng, phân tích những rủi ro từ các luật sư và nhà tư vấn bất động sản, cần phải hiểu kỹ hợp đồng trước khi đặt bút ký.
