Hiện nay, nhu cầu mua bán chung cư đang ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, thực tế hầu hết những người mua chung cư đều là mua lần đầu nên không có nhiều hiểu biết về mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Do đó, trong bài viết này, Công ty Luật TNHH SB LAW xin trình bày một số lưu ý về soạn thảo hợp đồng mua bán chung cư:
Hình thức hợp đồng:
Theo quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng mua bán chung cư thì: “1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ” (Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014).
Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định:
“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Như vậy, Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư và thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng này.
Điều khoản cơ bản của hợp đồng:
1. Thông tin các bên
Các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư gồm bên bán nhà và bên mua nhà. Các bên kê khai đầy đủ thông tin cá nhân theo các tiêu chí: Họ tên, chứng thực cá nhân, địa chỉ, số tài khoản…
2. Thông tin về căn hộ chung cư
Hợp đồng phải ghi nhận đầy đủ đặc điểm của căn hộ chung cư về: ví trí căn hộ (số căn hộ, tầng, thuộc tòa nào…); địa chỉ căn hộ; diện tích sàn, diện tích sử dụng…
3. Gía căn hộ, phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán
Các bên thỏa thuận giá bán căn hộ (chưa bao gồm VAT), kinh phí bảo trì, bảo hành;
Phương thức thanh toán: trả tiền mặt hoặc chuyển khoản;
Thời hạn thanh toán: Thanh toán một lần hoặc nhiều lần; đối với mỗi lần thanh toán thì các bên thỏa thuận cụ thể thời gian thanh toán.
4. Quyền và nghĩa vụ các bên
Dựa vào quy định của pháp luật, các bên thỏa thuận quyền và nghĩa vụ tương ứng đê đảm bảo tối đa quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên như sau:
* Quyền và nghĩa vụ của bên bán:
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thơi hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơn phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuận hoặc theo qui định của pháp luật.
Bên bán có nghiã vụ cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bên mua có quyền hủy hợp đồng; giao căn hộ chung cư theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận kem theo hồ sơ và các giấy tờ hướng dẫn sử dụng khác; bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên. Bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật. Duy trì hoạt động bình thường của căn hộ chung cư, dảm bảo khai thác tốt các tính năng của nhà chung cư.
* Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thảo thuận của 2 bên hoặc do pháp luật quy định.
Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sử dụng căn hộ theo đúng công năng thiết kế.
5. Thuế và các khoản phí, lệ phí phải nộp
Các bên liệt kê các khoản thuế, phí và lệ phí phải nộp, đồng thời thỏa thuận bên phải thực hiện việc nộp các khoản thuế, phí và lệ phí trên.
6. Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng
Các bên thỏa thuận các trường hợp được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng.
7. Các điều khoản khác
– Bảo hành căn hộ;
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng;
– Chấm dứt hợp đồng;
– Cam kết các bên;
– Tranh chấp và giải quyết tranh chấp.
