Câu hỏi: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều có những yêu cầu khá cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư như: trước khi bán nhà phải xây xong móng và có vốn đối ứng, công trình phải gắn liền với quyền sử dụng đất, khi thế chấp tài sản phải tuân thủ các hướng dẫn về giải chấp, phải tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân… Các ngân hàng cũng có những quy định rất chặt về quy trình thẩm định cho vay và kiểm tra thông tin khách vay, tài sản thế chấp trên hệ thống. Luật cũng bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế trong thời gian vừa qua xảy ra tình trạng chung cư bị thế chấp tới 2 lần hoặc bị bán trùng căn hộ như chung cư The Harmona và ảnh hưởng rất nhiều tới quyền lợi của người mua nhà. Phải chăng đây là lỗ hổng nghiệp vụ trong các quy định về xét duyệt cho vay của các Ngân hàng thương mại, thưa ông?
Trả lời: Tuy nhiên, sở dĩ có thể xảy ra tình trạng chung cư bị thế chấp 2 lần hoặc bị bán trùng căn hộ như chung cư The Harmona là do những lỗ hổng quản lý. Tôi có thể nêu ra nguyên nhân như sau:
– Thứ nhất, ngân hàng đã công chứng thế chấp đầu tiên đối với quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất nên ngân hàng không sai khi đòi tài sản đảm bảo nếu nợ quá hạn.
– Thứ hai, chủ đầu tư khi bán cho khách hàng từng căn thì phải có sự đồng ý của ngân hàng thông qua việc giải chấp theo quy định. Chỉ sau khi tiến hành giải chấp, chủ căn hộ mới có thể mang chính tài sản này đi thế chấp ngân hàng để vay tiền.
– Thứ ba, khách hàng khi mua phải biết rõ căn hộ dự án đã thế chấp chưa, nhưng thường khách hàng không làm điều này hoặc không biết phải kiểm tra ra sao.
– Thứ tư, nếu khách hàng mua căn hộ và thế chấp vay ở một ngân hàng khác thì phải có sự đồng ý và giải chấp của ngân hang đã nhận thế chế lần đầu.
– Thứ năm, để xảy ra sự vụ thế chấp tài sản chồng chéo 2 lần là lỗi nghiệp vụ của ngân hàng do không kiểm tra định kỳ hàng tháng, quý hoặc năm.
