Ngày 10/9/2015, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Nghị định 76/2015). Nghị định 76/2015 sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/11/2015 và thay thế Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
Sau đây SBLAWxin giới thiệu đến các bản một số nội dung chính cơ bản của Nghị định 76/2015 như sau:
1. Vấn đề về vốn pháp định để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 76/2015 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 (hai mươi) tỷ đổng.
Mức vốn pháp định này sẽ không áp dụng đối với:
– Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuế, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên; và
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Cở sở xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Mức vốn pháp định được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định. => Như vậy Nghị định không còn yêu cầu việc chứng minh vốn pháp định bằng văn bản xác nhận tài khoản của Ngân hàng khi thành lập.
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định tại Nghị định 76/2015 thì được tiếp tục hoạt động, nhưng phải bổ sung đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định của Nghị định 76/2015 trong thời hạn 01 năm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 nếu tiếp tục kinh doanh bất động sản.
2.Căn cứ xác định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên:
Theo quy định tại Điều 5 của Nghị định 76/2015 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên bao gồm 7 (bảy) trường hợp.
-Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
-Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.
Trong đó trường hợp đáng chú ý nhất là: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
Đây là trường hợp được đánh giá là quan trọng và có nhiều điểm đáng lưu ý nhất xuất phát từ bản chất chuyển nhượng của dự án
3. Loại Hợp đồng mẫu và các văn bản mẫu trong kinh doanh bất động sản:
Nghị định 76/2015 ban hành 6 mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản và kèm theo đó là 9 mẫu văn bản khác về xác nhận chuyển nhượng, đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án,…các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng mẫu nhưng phải đảm bảo nội dung của Hợp đồng có đầy đủ những nội dung cơ bản theo Luật kinh doanh bất động sản và các bên không được thỏa thuận những nội dung trái với quy định của pháp luật.
4. Vấn đề chuyển nhượng Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
Nghị định 76/2015 cũng khẳng định lại quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 là cho phép bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở đó chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nghị định 76/2015 chỉ cụ thể hóa trình tự, thủ tục để các bên thực hiện việc chuyển nhượng như thế nào như: việc công chứng, chứng thực hợp đồng, việc xác nhận của chủ đầu tư, việc nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho người mua sau cùng,…
Điểm lưu ý quan trọng là việc Nghị định cũng quy định việc Chủ đầu tư khi xác nhận và làm các thủ tục cho phép các bên chuyển nhượng thì không được thu bất kỳ khoản chi phí,lệ phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó.
5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
Nghị định 76/2015 phân chia thẩm quyền giải quyết đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thành 2 cấp :
– Một là UBND cấp tỉnh (hoặc cơ quan được ủy quyền) đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư).
– Hai là,Thủ tượng chính phủ đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng chỉnh phủ quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư).
Bên cạnh đó Nghị định 76/2015 cũng quy định cụ thể hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đối với Chủ đầu tư chuyển nhượng và Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và các điều kiện về vốn của Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc doanh nghiệp mới thành lập.
Đặc biệt, về thời gian giải quyết cho phép việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì Nghị định 76/2015 là không quy định một thời hạn cụ thể nào. Nghị định 76/2015 chỉ quy định một thời hạn để cơ quan đầu mối giải quyết có trách nhiệm gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan khác, cụ thể là trong trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh (hoặc cơ quan được ủy quyền) thì thời hạn là 30 ngày, còn đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng chính phủ thì thời hạn là 45 ngày.
Nghị định 76/2015 sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/11/2015.
