Các dự án căn hộ khách sạn hay còn gọi condotel đang xuất hiện ngày một nhiều, đáp ứng nhu cầu về phòng cho phát triển du lịch nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cho các nhà đầu tư.
Lợi nhuận cao?
Một trong những sản phẩm được quan tâm nhiều nhất của bất động sản nghỉ dưỡng là Condotel. Theo lời giới thiệu của các chủ đầu tư, sản phẩm Condotel mang lại tỷ suất lợi nhuận lên đến 10-12% mỗi năm, tính trên giá trị căn hộ. Nhà đầu tư mua Condotel sau đó giao lại cho chủ đầu tư khai thác dưới hình thức căn hộ dịch vụ cho thuê và được chia lợi nhuận. Một số chủ đầu tư tự tin tuyên bố sẵn sàng bảo lãnh cho khách hàng mức lợi nhuận như cam kết. Tuy nhiên việc đảm bảo lợi nhuận có đúng như cam kết hay không còn phụ thuộc vào lượng khách du lịch có “full” phòng trong tương lai hay không, việc quản lý vận hành cho thuê là yếu tố ảnh hưởng nhiều. Hiện nay, có quá nhiều nguồn cung Condotel dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, lợi nhuận đầu tư có thể không còn hấp dẫn như cam kết ban đầu.
Mập mờ pháp lý
Hiện nay, khung pháp lý chi phối bất động sản nói chung phải phù hợp với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, về góc độ pháp lý hiện luật chưa nêu cụ thể định nghĩa Condotel là gì, do chưa quy định rõ ràng khiến việc kinh doanh mua bán trong thực tế gặp khó khăn.
Cụ thể, trong quá trình cấp phép dự án Condotel doanh nghiệp và cơ quan cấp phép phải vận dụng nhiều văn bản quy phạm khác nhau, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, hầu hết người mua condotel chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Condotel ngoài việc bán hàng, chủ đầu tư sẽ quản lý, cho thuê lại bất động sản đó rồi chia sẻ lợi nhuận với khách hàng sở hữu căn hộ tại dự án.
Mỗi chủ đầu tư có thể đặt ra những điều kiện, điều khoản khác nhau. Có thể là cam kết sẽ đảm bảo tỷ lệ lợi nhuận ổn định cho dù căn hộ đó cho thuê được hay ế ẩm. Hoặc, có một số chủ đầu tư lại đưa ra tỷ lệ lợi nhuận chỉ được duy trì trong một thời gian nhất định chứ không phải mãi mãi. Thậm chí, chủ đầu tư sẽ chỉ chia lợi nhuận cho thuê lại căn hộ cho người mua nhà khi dự án kinh doanh có lãi mà thôi.
Đó là chưa kể thông thường, các chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng thuê một đơn vị quản lý tòa nhà và đảm nhận việc cho thuê lại trong thời gian nhất định. Tuy nhiên, khi hết thời gian đó thì việc ai sẽ là đơn vị đứng ra quản lý tiếp tòa nhà, hỗ trợ người mua nhà tìm khách thuê là điều cần tính đến. Nếu không có khách thuê và không khai khác kinh doanh để thu về lợi nhuận như mong muốn ban đầu là cả một vấn đề. Đây là điều mà chủ ở hữu căn hộ condotel cần cân nhắc cho việc đầu tư của mình.
Giải pháp nào cho Condotel?
Thiết nghĩ những rủi ro trên là do Condotel chưa được pháp luật điều chỉnh đầy đủ rõ ràng. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cần sớm ban hành những quy phạm pháp luật điều chỉnh chi tiết, riêng biệt đối với loại hình bất động sản condotel.
Đầu tiên là cần phải ưu tiên định danh được loại hình bất động sản dưới góc độ pháp lý gắn liền với mục đích sử dụng bất động sản. Sau đó là phải ấn định được cơ chế công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.
Khi tham gia đầu tư vào dự án condotel, người mua, nhà đầu tư cần xem xét kĩ về mặt tính chất pháp lý của dự án để đánh giá về mặt quyền lợi sở hữu của mình như thế nào. Khi ký hợp đồng giao cho chủ đầu tư quản lý bất động sản của mình cũng cần nghiên cứu kỹ các điều khoản, điều kiện cũng như quyền lợi của mình trong đó. Nếu chưa tìm hiểu kỹ lưỡng, đổ tiền vào dự án BĐS nghỉ dưỡng chỉ vì những lời quảng cáo, cam kết lợi nhuận, người mua, nhà đầu tư có thể gánh rủi ro lớn.
