Theo Nghị Định 44/2014 NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất sau : so sánh trực tiếp , chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất.
Thứ nhất: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường , trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản ( gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường , trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ ba : Phương pháp thu nhập được áp dụng với thửa đất xác định được các khoản thu nhập chi phí từ việc sử dụng đất.
Thứ tư : Phương pháp thặng dư được áp dụng với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sủ dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính .
Thứ năm: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các trường hợp sau:
- Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d Khoản 4, Điều 114, Khoản 2 , Điều 172, và Khoản 3 , Điều 189 của Luật đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị ( tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng với các thành phố trực thuộc Trung ương ; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi , vùng cao; dưới 20 tỷ đồng với các tỉnh còn lại ; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kì tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất thu tiền đất hàng năm.
- Trường hợp quy định tại điểm d , Khoản 4, Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng , khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Nghị định cũng quy định rõ về khung giá đất , theo các vùng kinh tế. Khung giá được quy định chi tiết tới 7 vùng kinh tế của cả nước gồm: Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Việc quy định khung giá đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.
Ở đô thị ,khung giá đất được phân thành 6 loại gồm: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V. Dựa theo vùng kinh tế và loại đô thị mà nhà nước quy định được khung giá đất phi nông nghiệp. Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên . Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.
Theo Nghị định này , giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định và phải phù hợp với khung giá đất.
UBND tỉnh có thể quy định mức giá đất ở cả 2 khu vực đất đô thị và đất nông nghiệp .
Đối với đất đô thi, thương mại thì UBND tỉnh có thể quy định giá đất nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét , quyết định.
Đối với đất nông nghiệp thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2014.
Các bạn có thể dowload văn bản chính thức theo đường link Nghị định 44/2014 NĐ-CP quy định về giá đất
