Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty Luật SB Law đã trả lời về tình trạng chung cư “treo” sổ hồng trên báo Diễn đàn doanh nghiệp. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Thời gian qua, hàng trăm chung cư dù đã bàn giao nhiều năm nhưng vẫn bị “treo” sổ hồng vì chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, như: Vượt tầng, sai thiết kế, phá vỡ quy hoạch…
Có thể kể tới hàng loạt dự án, như: dự án Capital Garden (102 Trường Chinh); chung cư The Golden Palm (Lê Văn Lương); chung cư CT6 Bemes; hàng loạt chung cư của tập đoàn Mường Thanh. Gần đây nhất tại Tổ hợp văn phòng và nhà ở Housinco Tân Triều, huyện Thanh Trì, chủ đầu tư liên tục xin điều chỉnh quy hoạch từ 17 lên 21 tầng, sau thành 27 tầng. Do đó, UBND Thành phố Hà Nội giao Sở Kế hoạch – Đầu tư kiểm tra, rà soát thủ tục đầu tư của dự án, đề xuất báo cáo thành phố, yêu cầu chủ đầu tư dự án tạm dừng thi công công trình.
Điều đáng nói, tình trạng “treo” sổ hồng đã để lại hệ lụy lớn cho khách hàng, người dân sinh sống tại các dự án này. Vì không có sổ hồng chủ nhà không thể vay mượn ngân hàng; có gia đình muốn bán nhà nhưng không thể bán được, hoặc chấp nhận bị ép giá thấp hơn nhiều so với thị trường…
1/ Có ý kiến cho rằng mặc dù đã có quy định nhưng còn rất nhiều kẽ hở trong việc quản lý. Phải chăng việc thực hiện chưa nghiêm hay chế tài chưa đủ mạnh, thưa ông?
Trả lời:
Có rất nhiều chủ đầu tư sau khi xin được giấy phép xây dựng dự án đã cố tình tăng thêm diện tích chung cư, “đắp” thêm cả về bề rộng với bề ngang của chung cư so với đăng ký ban đầu để có thể bán thêm nhiều hơn số lượng những căn hộ, kiếm thêm lợi ích. Tuy nhiên điều này dẫn đến việc các căn chung cư sau khi hoàn thiện bị trái và không đúng với giấy phép xây dựng trước đó. Mà chính việc trái giấy phép này đưa đến hậu quả không đủ căn cứ pháp luật để các cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu dự án đã hoàn thành hay chưa. Lấy ví dụ, là một trong những “đại gia” trên thị trường bất đồng sản, tuy nhiên Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) lại chậm trễ trong việc bàn giao sổ hồng cho cư dân ở Khu đô thị mới Sài Đồng (Long Biên, Hà Nội). Theo đó, mặc dù cư dân đã chuyển đến ở tại các căn hộ được 3 năm kể từ năm 2010 sau khi hoàn thành giai đoạn 1 xây dựng, nhưng chủ sở hữu là các cư dân vẫn
Theo quy định tại Điều 26 Nghị định số 102/2014/NĐ- CP do Chính phủ ban hành về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, đối với trường hợp chậm bàn giao sổ hồng 3 năm của công ty Handico như trên, số tiền phạt mà Nghị định quy định là mức cao nhất từ 500.000.000 đến 1.000.000.000 VNĐ.
Nhưng thực tế là so với một dự án chung cư cao tầng với số vốn là hàng trăm tỷ đồng, số tiền phạt ở mức vài chục triệu đồng, hay cao nhất chỉ là 1 tỷ đồng thì vẫn nhẹ, thiếu tính răn đe đối với chủ đầu tư. Và thậm chí, cho đến nay, số lượng chủ đầu tư bị phạt vẫn rất ít. Cư dân có đòi được nhà, có đòi được sổ hồng hay không, phần lớn vẫn do họ tự đấu tranh, biểu tình, gửi thư khiếu nại đến các cấp chính quyền, chủ đầu tư vì vậy mà mới sợ chấp nhận bàn giao lại những gì thuộc quyền sở hữu của cư dân.
Điều cần thiết đặt ra lúc này đó là phải chăng khoản ký quỹ của chủ đầu tư nên được quy định cao hơn nữa, mức xử phạt của pháp luật cần được nâng lên để đảm bảo tính khả thi? Bên cạnh đó, sự kiểm tra, thanh tra của các cơ quan chức năng có lẽ nên thắt chặt hơn nữa và thậm chí phải có sự giám sát từ chính cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng giấy phép xây dựng hay không.
2/ Ông có thể nói rõ hơn những quy định của pháp luật hiện hành về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứng nhận”)?
Trả lời:
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, Sổ hồng không chỉ chứng nhận mỗi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà còn chứng nhận tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp như:
– Công trình xây dựng khác;
– Rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp sổ.
Nhà nước không cấp riêng Sổ hồng cho từng loại đối tượng được chứng nhận mà tại trang 2 của Sổ đỏ có Mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất“, trong đó ghi nhận các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm.
Để được cấp Sổ hồng, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất phải có một trong những loại giấy tờ về điều kiện cấp Sổ đỏ gồm: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ làm căn cứ chứng nhận nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, cũng có rất nhiều những văn bản pháp luật khác được ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có thể kể đến như:
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều khoản của Luật Đất đai 2013 đã có những điều khoản rất cụ thể quy định về các trường hợp khác nhau và thủ tục liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm những quy định về mẫu Giấy chứng nhận, việc in ấn, nội dung thể hiện trên Giấy chứng nhận.
– Hay một số văn bản khác nữa như Luật Nhà ở 2014 cũng quy định chi tiết về những loại giấy tờ là điều kiện để cấp Sổ hồng.
3/ Với các chủ đầu tư cố tình vi phạm trật tự xây dựng, ông có đề xuất gì về chế tài xử lý để không còn tái diễn?
Trả lời:
Với các chủ đầu tư cố tình vi phạm trật tự xây dựng, hầu hết lãnh đạo các cấp từ cấp xã, phường, quận, huyện đến cấp tỉnh, thành phố, khi trả lời vấn đề này trước giới truyền thông thì đều nói: “Xử lý nghiêm theo pháp luật”, “xây dựng sai thì phải phá dỡ”. Tuy nhiên, đã “xử lý” nhưng rồi các công trình vẫn còn đó và nhiều công trình vi phạm vẫn mọc lên. Chủ đầu tư vì cái lợi trước mắt mà vẫn cố tình tiếp tục xây dựng chung cư, cao ốc vi phạm trật tự xây dựng mặc dù biết đó là hành vi trái pháp luật.
Do đó, thiết nghĩ, các cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp, chế tài xử lý nghiêm các công trình đã xây dựng trái phép mà đang tồn tại để làm gương cho các cá nhân, tổ chức khác. Khi có thông tin về sai phạm cần xử lý ngay không để kéo dài; đặc biệt đối với các hành vi đã bị xử lý nhưng vẫn cố tình sai phạm. Cần mạnh tay trong xử lý như cắt điện cắt nước, cưỡng chế tháo dỡ; không cho chủ đầu tư đầu tư các dự án khác một khoảng thời gian nhất định; cưỡng chế tài chính qua các tài khoản; không cho phép xuất cảnh đối với các cá nhân, đại diện theo pháp luật của các tổ chức khi đang có nghĩa vụ chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính; áp dụng biện pháp xử lý hình sự và phải làm quyết liệt chứ không làm nửa vời.
Đề nghị UBND các huyện – quận, xã – phường – thị trấn tập trung chỉ đạo tổng rà soát, đánh giá tình hình xây dựng trên địa bàn và chỉ rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân, người đứng đầu trong việc để xảy ra các sai phạm về xây dựng không phép, sai phép, không đúng quy hoạch đã được phê duyệt. Rà soát và kiên quyết tổ chức cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng. Đẩy mạnh áp dụng khoa học công nghệ hiện đại, tiên tiến vào hoạt động kiểm tra, phát hiện các hành vi vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn.
Bên cạnh đó cần xử lý nghiêm cán bộ, công chức, đảng viên nếu có hành vi tiếp tay cho cá nhân, tổ chức vi phạm trật tự. Tăng cường thanh tra công vụ để phát hiện, xử lý kịp thời các tổ chức, cá nhân để xảy ra vi phạm.
4/ Và ông có lời khuyên gì dành cho khách hàng để tránh gặp phải rủi ro “treo” sổ hồng?
Trả lời:
Những trường hợp mua chung cư chưa có sổ hồng thì chủ yếu đa phần là do lỗi từ phía chủ đầu tư, tuy nhiên người mua chính là người phải nhận những hậu quả. Do vậy, trước khi quyết định mua chung cư chưa có sổ hồng bạn nên cân nhắc thật kỹ lưỡng đồng thời khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống hoặc đã mua nhà ở dự án đó.
Khách hàng cần chú ý các điều sau nếu có nhu cầu mua căn hộ chung cư:
Thứ nhất, lựa chọn nhà đầu tư kĩ càng:
Trước khi có ý định mua căn hộ chung cư bạn nên tìm hiểu thật kĩ chủ đầu tư các dự án bất động sản, tốt nhất nên chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản.
Thứ hai, mua căn hộ chung cư trực tiếp với nhà đầu tư:
Nếu bạn mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thì hợp đồng giao dịch mua bán phải do chủ đầu tư trực tiếp ký kết. Tới thời điểm giao nhà nếu chủ đầu tư vẫn chưa giao sổ hồng thì hợp đồng này phải được công chứng và ghi chú rõ về thời gian sẽ được cấp sổ hồng. Ví dụ như bạn có thể đàm phán, ràng buộc khi soạn thảo Hợp đồng mua nhà, nếu chưa có sổ hồng thì chỉ giao bao nhiêu % tổng số tiền mua căn hộ, sau khi có sổ hồng đầy đủ sẽ bàn giao nốt số tiền còn lại.
Thứ ba, trong trường hợp mua lại căn hộ chung cư của cá nhân hoặc hộ gia đình:
Với trường hợp bạn mua lại căn hộ chung cư chưa có sổ hồng từ hộ gia đình hay cá nhân nào đó bạn cần người bán phải xuất trình đầy đủ tất cả các hợp đồng mua bán với chủ đầu tư hoặc người bán trước đó khi công chứng hợp đồng. Quá trình thực hiện các giao dịch mua bán này tốt nhất nên được thực hiện tại các văn phòng công chứng để đảm bảo an toàn tối đa cho người mua. Đây cũng là việc giao dịch mua bán chứa đựng nhiều rủi ro nên khi thực hiện các thủ tục này cần phải có sự hợp tác từ hai bên để bảo đảm về mặt quyền lợi.
Xin cảm ơn ông!
Hồng Hương thực hiện
