Luật sư Nguyễn Thanh Hà trân trọng giới thiệu nội dung bài viết với tiêu đề Tác động hội nhập quốc tế đối với thị trường bất động sản, một phần bài viết đã được đăng trên Đặc san toàn cảnh thị trường bất động sản của Báo đầu tư.
Chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài viết:
1.Hiệp định thương mại tự do đã tác động vào thị trường bất động sản.
Thực hiện chủ trương hội nhập kinh tế sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam đã tiến hành đàm phán và ký kết được 15 Hiệp định thương mại tự do (FTA) với các quốc gia là đối tác thương mại lớn của Việt Nam đồng thời cũng tiến hành đàm phán và gia nhập các Hiệp định kinh tế đa phương như cơ chế của WTO, cộng đồng kinh tế Asean (AEC) và vừa chính thức kết phúc quá trình đàm phán Hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương (TPP).
Mục tiêu của các Hiệp định thương mại này nhằm dỡ bỏ hàng rào thuế quan, thúc đẩy việc lưu thông hàng hoá, dịch vụ và đầu tư giữa các quốc gia, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp Việt Nam tìm kiếm và mở rộng thị trường mới, từ đó thúc đẩy việc phát triển kinh tế của các quốc gia.
Với việc Việt Nam ngày càng ký nhiều Hiệp định thương mại song phương và đa phương nói trên cũng đã thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Thứ nhất: Việc ký kết các Hiệp định tự do sẽ giúp cho việc thu hút nhiều đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, đặc biệt là các dự án sản xuất để được hưởng các ưu đãi về xuất xứ hàng hoá, ví dụ như theo quy định của TPP thì để hàng hoá được hưởng ưu đãi từ quốc gia trong khối, cần có ít nhất là 65% hàm lượng sản phẩm được sản xuất tại các quốc gia đó, vì vây, nhiều công ty và tập đoàn có thể dịch chuyển nhà máy và cơ sở sản xuất từ các quốc gia không nằm trong TPP sang Việt Nam, vì vậy, nhu cầu thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với các nhà xưởng, đất trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp tăng lên, điều này có thể sẽ thúc đẩy việc tăng trưởng và phát triển bất động sản của khu công nghiệp.
Thứ hai: Với việc mở cửa thị trường dịch vụ theo cam kết trong các Hiệp định quốc tế, ví dụ dịch vụ logistics, dịch vụ tài chính ngân hàng, dịch vụ bảo dưỡng bảo trì, dịch vụ y tế, và nhiều dịch mới chưa có tại Việt Nam, nhiều tập đoàn lớn về dịch vụ cũng sẽ mở văn phòng tại Việt Nam, thông thường là sẽ mở văn phòng đại diện để tìm hiểu thị trường và sau đó sẽ mở công ty con, điều này cũng có thể thúc đẩy tăng trưởng của thị trường bất động sản văn phòng, giúp cho nhiều dự án văn phòng cho thuê được tái khởi động lại sau một thời gian trầm lắng và khủng hoảng.
Thứ ba: Việc dịch chuyển lao động chất lượng cao từ các quốc gia có nhiều đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và đặc biệt, khi Việt Nam thực hiện cam kết về mở cửa thị trường lao động một số ngành nhất định khi thực hiện AEC thì một người lao động từ khu vực Asean cũng có thể dễ dàng vào Việt Nam làm việc, điều này cũng có thể thúc đẩy thị trường bất động sản đối với nhà ở cao cấp để bán và cho thuê, và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng có cơ hội phát triển.
Nói tóm lại, việc phát triển thị trường bất động sản trong tương lai sẽ phụ thuộc nhiều vào việc mở cửa thị trường Việt Nam khi chúng ta thực hiện các cam kết trong các Hiệp định nêu trên.
2.Yếu tố nội tại của nền kinh tế hấp dẫn nhà đầu tư.
Tuy có những thăng trầm và khó khăn trong việc phát triển kinh tế trong gần 10 năm trở lại đây, Việt Nam vẫn là một trong những quốc gia có sự tăng trưởng và thu hút hang tỷ USD đầu tư nước ngoài hàng năm.
Bên cạnh đó, với một quốc gia có hơn 90 triệu dân, cơ cấu dân số trẻ và quá trình đô thị hoá tăng cao, Việt Nam vẫn là một quốc gia tiềm năng cho việc phát triển các dự án bất động sản và dịch vụ bất động sản.
Thêm vào đó, nhiều dịch vụ bất động sản mà ở nước ngoài đã rất phát triển, tuy nhiên, ở Việt Nam vẫn còn rất sơ khai, điều này cũng thúc đẩy sự phát triển của những dịch vụ này và kêu gọi thêm nhiều nhà đầu tư tham gia.
Ví dụ, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện nay đang phát triển nhiều khu chung cư, tuy nhiên, có rất ít các công ty cung cấp dịch vụ bảo trì chung cư một cách chuyên nghiệp, được trang bị các thiết bị và quy trình làm việc hiệu quả để đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của thị trường. Đây được coi là một dịch vụ tiềm năng cho các nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước có năng lực, tham gia cung cấp dịch vụ này.
3. Các điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia thị trường Việt Nam đã được cởi mở và rõ ràng hơn.
Thị trường bất động sản là một thị trường mới, vì vậy, các chính sách và pháp luật của nhà nước luôn không cập nhật kịp thời để có thể điều chỉnh được sự phát triển nhanh chóng của thị trường.
Những năm vừa qua, chúng ta chứng kiến nhiều quy định điều chỉnh thị trường bất động sản đều thiếu và tạo ra kẽ hở cho nhiều nhà đầu tư lợi dụng, gây thiệt hại cho nhà đầu tư và người dân, ví dụ lỗ hổng về huy động vốn phát triển dự án bất động sản, vấn đề sử dụng nhà chung cư làm văn phòng…
Chính vị những kẽ hỡ nêu trên, các cơ quan chức năng đã tiến hành sửa đổi hành lang pháp lý để bịt các lỗ hổng của luật và từ đó giúp cho thị trường phát triển lành mạnh.
Ví dụ Quốc hội đã ban hành Luật đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản theo hướng hoàn thiện hơn về pháp luật bất động sản.
Luật kinh doanh bất động sản đã nâng vốn pháp định trong lĩnh vực này từ 6 tỷ lên 20 tỷ, điều này nhằm sàng lọc những nhà đầu tư có năng lực tài chính, tránh tình trạng “tay không bắt giặc” như trước đây.
Để tránh việc chủ đầu tư huy động vốn của nhà đầu tư và người mua nhà để thực hiện dự án khác, luật đã yêu cầu khi chủ đầu tư muốn bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai thì phải có một ngân hàng thương mại bảo lãnh.
Bên cạnh đó, với quy định sửa đổi trong luật đầu tư và luật doanh nghiệp, luật kinh doanh bất động sản cũng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể tiến hành đầu tư và phát triển dự án bất động sản một cách minh bạch và nhanh chóng hơn.
Một ví dụ là trước đây, nhà đầu tư nước ngoài không thể thực hiện dịch vụ cho thuê lại bất động sản khi nhà đầu tư đó không phải là chủ đầu tư công trình, tuy nhiên, quy đình này hiện nay đã bị bãi bỏ.
Với các quy định về pháp luật và chính sách của nhà nước đang được hoàn thiện, hy vọng sẽ hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản hiện tại và tương lai.
4. Những thách thức đối với thị trường trong thời gian hội nhập.
Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển đặc biệt là với việc hội nhập sâu rộng của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới thông qua việc ký kết các hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương, tuy nhiên, thị trường cũng có nhiều thách thức, cụ thể như sau:
Theo cam kết của WTO và các hiệp định, Việt Nam phải mở cửa thị trường bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài mà không có hạn chế nào, vì vậy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài với kinh nghiêm, vốn và nhân lực có thể thâu tóm và mua lại các dự án bất động sản Việt Nam đang thiếu vốn với một giá “hời”, gây áp lực mạnh đối với nhà đầu tư trong nước.
Nhiều dịch vụ bất động sản mới mà nhà đầu tư Việt Nam chưa thể cung cấp thì có thể sẽ rơi vào các công ty nước ngoài, điều này sẽ gây ra việc mất thị trường trong nước đối với những dịch vụ có biên đội lợi nhuận lớn.
Bên cạnh đó, nếu nhà đầu tư quá kỳ vọng vào việc phát triển phân khúc nhà ở cao cấp, không có sự nghiên cứu và phân tích thị trường một cách nghiêm túc thì có thể nhà đầu tư sẽ chịu thiệt hại khi có quá nhiều nhà ở khu vực này.
Vấn đề “bong bóng” bất động sản là vấn đề luôn mang tính thời sự, khi có quá nhiều vốn tập trung vào thị trường bất động sản, tạo ra việc thừa cung ở các phân thúc sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư và cho cả nền kinh tế nói chung.
Bên cạnh đó, rủi ro về chính sách và pháp luật cũng ảnh hưởng lớn tới thị trường, chúng ta thấy, các quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản và đất đai thay đổi nhanh, liên tục cũng sẽ gây khó khăn cho thị trường.
5. Một vài lưu ý để thị trường phát triển ổn định.
Quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và bất động sản tại Việt Nam là những quy định phức tap nhất và nhiều khi mâu thuẫn, vì vậy, để các dự án bất động sản triển khai được thành công, nhất thiết các chủ đầu tư và những người tham gia vào thị trường phải thực sự nắm bắt được đầy đủ và sâu sắc các quy định này, vận dụng một cách linh hoạt và hợp lý vào từng dự án cụ thể để tránh rủi ro về mặt pháp lý.
Ngoài khía cạnh pháp lý, khía cạnh kinh tế là yếu tố quyết định, để tránh những rủi ro, nhất thiết nhà đầu tư cần có sự phân tích, điều tra, nghiên cứu một cách thấu đáo trước khi triển khai dự án, cần hạn chế những chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, thiếu tiềm lực về tài chính và năng lực tham gia thị trường.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần nâng cao trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, các doanh nghiêp tham gia vào thị trường ngoài vấn đề lợi nhuận còn một ý nghĩa to lớn đó là phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân, nhà xưởng cho nhà đầu tư và kiến thiết phát triển đất nước, vì vậy, doanh nghiệp cần tiến hành một cách nghiêm túc, đặt trách nhiệm công động bên cạnh mục tiêu lợi nhuận.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế quốc gia, có ảnh hưởng tới nhiều ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, ngân hàng, tài chính, vì vậy, vai trò của cơ quan quản lý và nhà nước trong việc định hướng và điều tiết thị trường là rất quan trọng. Một mặt tạo ra chính sách thông thoáng và cải cách thủ tục hành chính về đất đai đồng thời cũng có những điều tiết kịp thời và hợp lý để tránh tình trạng thị trường phát triển quá nóng, gây ra tình trạng “bong bóng bất động sản”.
Nhà nước cần liên tục theo dõi và sửa đổi, bổ sung pháp luật về bất động sản để kịp thời bịt những lỗ hổng, không để bị lợi dụng đồng thời cũng thực hiện nghiêm các chế tài, ví dụ như cương quyết thu hồi các dự án không có khả năng triển khai giao cho chủ đầu tư khác, tạo sự minh bạch rõ ràng trong quá trình thực hiện dự án như minh bạch trong đầu thầu, xây dựng, chống tham nhũng và sách nhiễu chủ đầu tư để tạo thuận lợi cho dòng tiền được đầu tư vào bất động sản chứ không phải tiền phải chi quá nhiều cho những khoản “lót tay” để có dự án, đẩy giá bất động sản và nhà ở quá cao so với khả năng của người dân.
