Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có những giải đáp về những vấn đề pháp lý xoay quanh việc bỏ cọc đấu giá đất. Dưới đây là nội dung chi tiết:
1. Những bất cập, hạn chế của pháp luật liên quan đến việc bỏ cọc đấu giá đất (có được bỏ cọc không, bỏ cọc sẽ bị xử lý như thế nào, có phải bồi thường chi phí gì không?
Trả lời:
Không phải đến khi Tân Hoàng Minh tuyên bố đơn phương chấm dứt mua đất đấu giá Thủ Thiêm sau khi trả giá cao kỷ lục thì vấn đề bỏ cọc đấu giá đất mới nóng lên.Theo quy chế đấu giá, đơn vị tham gia sẽ phải nộp trước 20% tiền cọc giá trị khu đất ở giá khởi điểm. Theo đó, Tân Hoàng Minh đã đặt cọc gần 600 tỷ đồng. Nhiều ý kiến cho rằng, mặc dù các trường hợp chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá đất, nhà nước vẫn không mất gì mà vẫn được lợi từ gần hàng trăm tỷ đồng tiền đặt cọc. Tuy nhiên, thực chất, mặc dù các địa phương mặc dù vẫn thu được những khoản từ việc người đấu giá đặt cọc trước đó, nhưng doanh nghiệp bỏ cọc đồng nghĩa với việc họ phải tổ chức đấu giá lại các lô đất một lần nữa. Do đó, các địa phương sẽ phải trang trải chi phí cho các lần đấu giá tiếp theo, gây mất thời gian, công sức và lãng phí ngân sách nhà nước. Chưa kể, giá đất trúng đấu giá liên tục lập kỷ lục kéo theo mặt bằng chung của giá nhà đất tăng, gây khó khăn cho người mua nhà và các địa phương trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Luật quy định nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư trả giá tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi chế tài trong luật hiện tại Theo quy định hiện hành của Luật Đấu giá tài sản, các doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá đất sẽ bị mất tiền đặt cọc. Đây là chế tài chưa đủ sức răn đe với các doanh nghiệp .Đặc biệt, đối với cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như trường hợp đấu giá bốn lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, doanh nghiệp chưa chứng minh được năng lực tài chính của nhà đầu tư và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư.
2. Những hệ lụy xấu và ảnh hưởng đến thị trường khi doanh nghiệp bỏ cọc đất (Việc bỏ cọc đất sẽ dẫn đến những hệ lụy như thế nào đến người dân, các nhà đầu tư và hoạt động kinh doanh bất động sản…)
Trả lời:
• Trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lấy mức giá này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới, thậm chí cao hơn nhiều cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá. Điều này sẽ có lợi cho các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng lại gây bất lợi cho những dự án đã được chấp thuận và chưa nộp tiền sử dụng đất.Với trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm còn ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá. Hệ hụy chính là tạo ra một mặt bằng giá “ảo) mới cho khu vực lân cận khu vực đấu giá gây bất bình ổn về giá
• Ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã, đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.Giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào, kéo theo tăng giá nhà ở, bất động sản. Các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bình dân, giá thấp, gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt những người có thu nhập thấp, trung bình trong việc tạo lập nhà ở.
• Mặt bằng giá đất tăng quá cao sẽ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh có hiệu quả, làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai.
• Kết quả trúng đấu giá đất cao bất thường sẽ ảnh hưởng, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội.
3. Giải pháp nào để hạn chế tình trạng nêu trên (từ những hệ lụy và ảnh hưởng nói trên, theo Luật sư cần phải có những giải pháp nào: tăng mức phạt, quy định các trường hợp không được bỏ cọc….)
Trả lời:
Thực tế hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá đất hiện nay cho thấy còn tồn tại nhiều điểm chưa rõ ràng, thậm chí chồng chéo, mâu thuẫn trong các nội dung như xác định giá khởi điểm khi đấu giá đất, quy định về tỷ lệ đặt cọc dựa trên giá khởi điểm, cơ quan chịu trách nhiệm chính trong hoạt động đấu giá đất,…Trong khi đó, nhìn sang Bộ luật Dân sự, Luật Khoáng sản, các quy định về việc đấu giá quyền khai thác khoáng sản là rất rõ ràng. Chính vì vậy tôi xin phép nêu một số khuyến nghị sau:
• Nghiên cứu, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành theo hướng quy định thống nhất hình thức, trình tự, thủ tục trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định về số tiền đặt trước khi tham gia đấu giá và số tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng khi trúng đấu giá, đồng thời quy định rõ thời hạn người, tổ chức trúng đấu giá phải nộp đủ số tiền trúng đấu giá để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, “thổi giá” đất.
• Tăng cường quy định đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay quy định pháp luật chưa làm rõ quy định này. Đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” (quy định tại điểm a khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013) mà hiện nay quy định pháp luật chưa làm rõ quy định này.
• Tăng cường chế tài xử phạt, ngăn ngừa bằng cách cấm không cho đấu giá, xử lý hình sự (nếu có) dấu hiệu vi phạm trong việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.
