SBLAW trân trọng giới thiệu bài phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thanh Hà trên kênh InfoTV về VIỆC XỬ LÝ CÁC DỰ ÁN CÓ SAI PHẠM VỀ QUY HOẠCH VÀ XÂY DỰNG.
Câu hỏi 1: Thưa luật sư, Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc xử phạt là các dự án bất động sản có sai phạm về quy hoạch và xây dựng?
Luật sư trả lời:
Hiện nay, các dự án bất động sản có sai phạm về quy hoạch và xây dựng là khá phổ biến, các sai phạm điển hình như: nâng thêm tầng; vượt quá diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng so với quy hoạch, thiết kế được duyệt hoặc cấp phép trong giấy phép xây dựng; thu hẹp diện tích xây dựng công trình hạ tầng xã hội (công trình y tế, trường học, công viên, cây xanh, …); chưa hoàn thiện hồ sơ về quy hoạch, xây dựng; sử dụng sai công năng một số tầng trong tòa nhà chung cư; thay đổi cơ cấu thiết kế căn hộ; …
Trước thực trạng trên ngày 10 tháng 10 năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà ở và công sở. Theo đó:
- Mức phạt tiền tối đa trong lĩnh vực hoạt động xây dựng là 000.000.000 đồng.
- Mức phạt đối với các dự án bất động sản có sai phạm về quy hoạch và xây dựng được quy định tại Điều 13 của Nghị định này, tùy vào các hành vi vi phạm mà quy định mức xử phạt khác nhau.
- Ngoài ra, Khoản 9 Điều 13 Nghị định này có quy định:
“Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”.
Như vậy, các hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và điểm b Khoản 7 Điều 13 mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế đã được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng.
Quy định này nhằm khắc phục những tồn tại lâu nay không xử lý được, đồng thời cũng rất thực tế và hiệu quả trong công tác ngăn ngừa sai phạm mới.
Câu hỏi 2: Trong đợt kiểm tra mới đây, kiểm tra ngẫu nhiên 50 dự án tại Hà Nội, đoàn kiểm tra 38 dự án sai phạm về quy hoạch, xây dựng như: xây dựng vượt số tầng, thông tầng, vượt diện tích xây dựng, diện tích sàn xây dựng so với quy hoạch, …. Trước đó, cũng đã có nhiều dự án xây dựng vượt tầng, vượt số lượng căn hộ, … Nhưng số lượng các dự án phải phá bỏ phần diện tích xây vượt chỉ đếm trên đầu ngón tay. Như vậy, phải chăng việc phá bỏ phần diện tích xây vượt không nằm trong hình thức xử phạt đối với các công trình vi phạm, thưa Ông? Theo Ông, đây có phải là một trong những lý do những sai phạm dạng này vẫn tiếp diễn do xử phạt nương nhẹ?
Luật sư trả lời:
Trước đây, theo quy định tại Khoản 8 Điều 11 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP (bị thay thế bởi Nghị định số 121/2013/NĐ-CP) những hành vi vi phạm như: xây dựng sai phép, sai thiết kế được duyệt, sai quy hoạch được duyệt, … thì ngoài hình thức xử phạt hành chính, chủ đầu tư có hành vi vi phạm còn bị buộc khắc phục hậu quả và bị xử lý theo quy định tại các Điều 12, 13, 14, 15 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP (buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm).
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tại một số địa phương, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch còn lỏng lẻo, nhiều công trình còn được chính quyền cơ sở bao che cho việc xây dựng. Việc phá dỡ công trình vi phạm trong trường hợp này rất khó khăn và gây lãng phí tiền và tài sản của người dân.
Để khắc phục tình trạng này, Khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định:
“Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”.
Trước hết phải khẳng định, quy định này không phải là một trong những lý do những sai phạm dạng này vẫn tiếp diễn và cũng không phải là xử phạt nương nhẹ.
Như đã trình bày ở trên, các sai phạm chủ yếu về xây dựng và quy hoạch trong các dự án bất động sản là nâng thêm tầng; vượt quá diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng so với quy hoạch, thiết kế được duyệt hoặc cấp phép trong giấy phép xây dựng; thu hẹp diện tích xây dựng công trình hạ tầng xã hội (công trình y tế, trường học, công viên, cây xanh, …); … Những sai phạm này không thể phá dỡ và trên thực tế chưa dự án nào bị phá dỡ. Như vậy, duy nhất chủ đầu tư được hưởng lợi trong khi người dân tại đó và công trình lân cận phải chịu những thiệt hại về điều kiện sống.
Quy định tại Nghị định số 121/2013/NĐ-CP buộc nộp lại 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế đã được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng nhằm khắc phục những thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra. Nếu trước đây, biện pháp này được quy định thì chắc chắn sẽ không có dự án nào dám tự nâng tầng để phục vụ mục đích kinh doanh.
