Câu hỏi: Dưới góc độ pháp luật, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua…, thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý, lúc đó tiền bán hàng từ dự án phải được chuyển về tài khoản của ngân hàng đang cho dự án đó vay. Quy định này đã thực sự chặt chẽ hay chưa, thưa ông?
Trả lời:
Cá nhân tôi cho rằng quy định như vậy là có thể thực thi được. Tuy nhiên, cần phải có hướng dẫn cụ thể, chi tiết về trình tự thực hiện. Bản thân các chủ thể khi thực hiện giao dịch này gồm chủ đầu tư – ngân hàng – khách mua đều phải tuân thủ nghiêm chỉnh trình tự, thủ tục thực hiện. Giao dịch bán tài sản đang thế chấp phải có sự tham gia của phía ngân hàng và ngân hàng sẽ trực tiếp nhận tiền từ người mua.
Điểm tích cực của quy định này là giúp cho chủ đầu tư kêu gọi được thêm nguồn vốn để phục vụ cho việc xây dựng công trình.
Tuy nhiên, mặt trái của nó lại chính là việc chủ đầu tư không công bố về tình trạng thế chấp của cả dự án cho khách mua khi kêu gọi vốn. Thế nên mới dẫn đến tình trạng dư luận gần đây xôn xao khiến ngân hàng nhà nước cũng phải lên tiếng về hai công trình đã thế chấp nhưng vẫn bán cho người dân, người dân ở đến hàng chục năm thì bị ngân hàng mời ra khỏi tòa nhà để kê biên phát mại.
Vì vậy, để đảm bảo tính tích cực và khả thi của quy định, hơn ai hết, chủ đầu tư phải tiên phong trong việc đảm bảo công bố thông tin trung thực với khách mua. Còn từ phía quản lý nhà nước, cần phải có cơ chế để người dẫn dễ dàng truy cập và tìm hiểu về tình trạng đăng ký các giao dịch bảo đảm của các dự án trước khi họ quyết định mua.
