Hiện nay, mua nhà đất chưa có sổ đỏ vẫn diễn ra khá phổ biến vì người mua có thể sẽ được hưởng mức giá thấp, phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lý thì việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số rủi ro:
Thứ nhất, rủi ro khi có tranh chấp
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ. Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.
Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Thứ hai, khó bán lại cho người khác
Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu ở trên mà còn khó tìm kiếm được khách hàng và thường bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo.
Thứ ba, khó xác minh được nguồn gốc tài sản
Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Đơn cử như nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, … thì bất cứ lúc nào người mua cũng có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý.
Dưới góc độ thực tiễn, mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu còn có một số hạn chế, rủi ro khác. Ví dụ như: Khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản. Hay việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.
Từ những phân tích ở trên có thể thấy việc mua nhà khi chưa có sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch hợp pháp, bạn nên đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.
Nếu bạn vẫn quyết định mua căn nhà nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:
Một là bạn cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo.
Hai là kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.
Ba là yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.
Bốn là Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
Năm là việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
Sáu là bạn nên nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.
Ngoài ra, bạn cần phải lưu ý: lập hợp đồng đặt cọc với những quy định chặt chẽ; trong hợp đồng chuyển nhượng cần có mục bồi thường, số tiền bồi thường, …
