Trong quá trình sản xuất, kinh doanh, việc doanh nghiệp thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng vậy, do đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, … và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường. Việc thế chấp ngân hàng của một dự án thông thường là phù hợp với quy định của pháp luật. Cụ thể:
Theo quy định tại Khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014 thì “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở”.
Theo quy định trên, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn. Việc này sẽ là trái pháp luật nếu như dự án đã thế chấp rồi lại đem đi bán hoặc bán cho khách rồi lại đem đi thế chấp.
Ngoài ra, nếu như dự án bất động sản đó đang hiện hữu thì pháp luật của chúng ta có đủ quy định để kiểm soát trường hợp này. Thế nhưng, hiện nay pháp luật có một lỗ hổng rất lớn là trường hợp mua bán nhà trên giấy, dự án đang triển khai thì lại không có quy trình nào trừ phần tài sản trên giấy đã bán khỏi dự án đang triển khai. Như vậy, chúng ta đang tồn tại một khoảng trống pháp lý rất lớn đối với trường hợp thế chấp cả dự án với việc thế chấp từng căn hộ trong dự án.
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Tuy nhiên, mặc dù Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện giao dịch bán, cho thuê mua nhưng điều đó vẫn chưa chắc là an toàn, hay nói một cách khác, dự án đang thế chấp hay sẽ bị thế chấp vẫn không có gì để đảm bảo, không có cơ chế kiểm soát.
Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ hai trường hợp:
Trường hợp 1: Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó;
Trường hợp 2: Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Đối với trường hợp 1, mặc dù có văn bản 3 bên (ngân hàng, chủ đầu tư, người mua) về việc không giải chấp và vẫn được mua. Trong trường hợp này quy định về giao dịch bảo đảm thì đây là việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp, nếu giao dịch xảy ra thì giao dịch thế chấp sẽ chấm dứt. Ở đây có sự mâu thuẫn là như vậy các bên đã thỏa thuận giao dịch trước khi được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện, do đó các giao dịch này có vi phạm pháp luật.
Đối với trường hợp 2, Sở Xây dựng là cơ quan kiểm tra và thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch nhưng Sở không chịu trách nhiệm về vấn đề dự án có bị thế chấp hay không (trường hợp chủ đầu tư khai dự án không bị thế chấp). Như vậy, nếu ở trường hợp 2 có xảy ra sai sót, rõ ràng người mua nhà sẽ là người chịu rủi ro vì theo quy định về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng mua nhà đang thế chấp là vô hiệu, người mua nhà dễ bị mất trắng.
Để giải quyết thực trạng trên, thiết nghĩ, thứ nhất là cần phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản, từ đất đai cho đến đầu tư xây dựng, mua bán, kinh doanh nhà, thế chấp, gắn với giao dịch bảo đảm. Tiếp theo, cần có phổ biến pháp luật, cần có cuốn sách phổ biến cho người dân, vào trường hợp này thì làm thế nào, giúp cho người dân tham gia thị trường bất động sản, cần làm gì, không nên làm gì, trước một việc thì cần tìm thông tin gì? Việc các dự án thế chấp ngân hàng không phải chuyện mới, nhưng nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì nên công khai minh bạch thông tin về dự án, không nên coi đó là thông tin bí mật, khiến người dân không tiếp cận được.
