Khoản 3 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 định nghĩa: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Nhà chung cư là một loại nhà ở được đưa vào kinh doanh khá phổ biến hiện nay.
Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Căn cứ theo quy định trên, đối với trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì phía chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi bên mua được sổ đỏ.
Như vậy, trong trường hợp này chủ đầu tư thu quá 95% giá trị hợp đồng thì hợp đồng đã ký của bên mua với chủ đầu tư sẽ bị vô hiệu về điều khoản thanh toán (trường hợp vô hiệu từng phần theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015). Để khắc phục thì bên mua và chủ đầu tư có thể thỏa thuận để sửa đổi lại hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không đồng ý thì bên có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có trụ sở làm việc của bị đơn để được giải quyết theo quy định của pháp luật.
