Câu 1: Ông có nhận định gì về tình trạng người bán nhà đề nghị kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp đang diễn ra hiện nay.
Trả lời:
Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) năm 2007 (được sửa đổi, bổ sung năm 2012 và năm 2014) thì thu nhập của cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ( trừ trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở) là phần thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế TNCN theo công thức sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Cụ thể, giá chuyển nhượng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên, hiện nay thực tế trên thị trường bất động sản, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Vì lợi ích, bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để họ nộp thuế TNCN theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng thường đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào thì họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo giá Nhà nước. Theo đó hai bên có thể thỏa thuận sẽ làm hai hợp đồng: 1 bản ra công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để thực hiện với nhau thì ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng đi công chứng ghi giá một đằng và đồng thời viết giấy tay giao nhận tiền ghi giá một nẻo.
Tình trạng khai man số tiền chuyển nhượng thấp hơn so với sô tiền thực tế đang ngày càng phổ biến. Với cách làm này, không ít người đã nộp thuế thấp hơn số thực tế phải nộp, điều này đã làm cho Nhà nước chịu thất thu thuế. Bên bán và bên mua cũng có thể gặp rủi ro.
Câu 2. Ông có thể chỉ ra những rủi ro pháp lý mà người mua và người bán nhà gặp phải trong trường hợp này.
Trả lời:
Tình trạng người bán nhà đề nghị kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp đang diễn ra ngày càng nhiều. Nếu có việc khai thấp giá mua bán như trên thì bên bán thường là người được hưởng lợi chứ không phải bên mua. Tuy nhiên nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột đồng thời kéo theo các rủi ro.
Nếu có xảy ra tranh chấp, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra. Trên thực tế, khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa án thì Tòa án nhân dân sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:
Về xử phạt hành chính, theo quy định tại Điều 13 Thông tư số 166/2013/TT-BTC thì cá nhân có hành vi trốn thuế bị xử phạt phạt tiền 01 đến 03 lần số tiền thuế trốn với hành vi trốn thuế, cụ thể như sau:
– Phạt tiền 01 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế vi phạm lần đầu (trừ các trường hợp bị xử phạt đối với hành vi khai sai dẫn đến thiếu thuế) hoặc vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết giảm nhẹ trở lên.
– Phạt tiền 1,5 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế vi phạm lần đầu, có tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm lần thứ hai, có một tình tiết giảm nhẹ.
– Phạt tiền 02 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế khi có một trong các hành vi trốn thuế trong các trường hợp: Vi phạm lần thứ hai mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ ba và có một tình tiết giảm nhẹ…
– Phạt tiền 3 lần tính trên số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một trong các hành vi trốn thuế, gian lận thuế trong các trường hợp: vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết tăng nặng trở lên hoặc vi phạm lần thứ ba có tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm từ lần thứ tư trở đi.
Ngoài bị xử phạt vi phạm hành chính, người có hành vi trốn thuế khi mua bán nhà đất sẽ bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là nộp đủ số tiền thuế trốn thuế vào ngân sách nhà nước.
Về truy cứu trách nhiệm hình sự, căn cứ Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định các hành vi trốn thuế sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự và các khung hình phạt về hành vi trốn thuế thì:
Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm: Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật; …
Trường hợp trốn thuế với số tiền 01 tỷ đồng trở lên thì bị phạt tiền từ 1,5 tỷ đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ hai năm đến bảy năm.
Câu 3. Để hạn chế, ngăn chặn việc chủ đầu tư và khách hàng “bắt tay nhau” trong việc mua bán bất động sản “hai giá” theo ông cần những giải pháp gì?
Trả lời:
Thứ nhất, khi nhận đề nghị kê khai “né thuế” từ bên bán, người mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá, nếu gặp gánh nặng về tiền thuế quá cao, đôi bên cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.
Thứ hai, hoàn thiện quy định pháp luật như: xây dựng các công cụ để quản lý thu nhập của người dân, xây dựng cơ chế thanh toán không dùng tiền mặt, cũng như cần có những chế tài bắt buộc việc thanh toán các giao dịch mua bán nhà đất phải được thực hiện thông qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.
Thứ ba, các cơ quan chức năng có liên quan cần tăng cường các biệc pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện sai phạm và xử lý nghiêm, triệt để các sai phạm để tạo hiệu ứng răn đe.
