Câu hỏi:
Tôi có một người bạn mang quốc tịch Pháp muốn mua một căn nhà mặt đất tại Việt Nam để ở nhưng còn băn khoăn không biết trường hợp của bạn mình có được cấp sổ đỏ không? Và xin luật sư cho biết điều kiện để xin được cấp sổ đỏ là gì?
Luật sư trả lời:
Công ty luật TNHH SB Law cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi.
Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:
Theo khoản 1 điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định về người nhận quyền sử dụng đất như sau:
“a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;”
Có thể thấy, trường hợp bạn của bạn là người nước ngoài không thuộc đối tượng được quy định tại điều luật trên. Vì vậy, bạn của bạn không được phép chuyển nhượng hay mua bán đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, nếu bạn của bạn muốn sở hữu một căn nhà để sinh sống và làm việc tại Việt Nam thì bạn của bạn vẫn được phép mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, điều kiện về mặt chủ thể:
Theo Khoản 1 Điều 8 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức cá nhân nước ngoài thì phải có đủ các điều kiện quy định tại điều 160 của Luật này”.
Nếu bạn của bạn là cá nhân và đã đáp ứng điều kiện trên thì bạn của bạn phải không được thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật ( theo khoản 3 điều 160 Luật Nhà ở 2014)
Thứ hai, điều kiện về nhà ở
– Về khu vực của nhà ở:
Nhà ở bạn của bạn dự định mua phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở. Trước khi mua nhà, bạn của bạn cần phải xem xét về khu vực của ngôi nhà đó có thuộc khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng, an ninh hay không bằng cách căn cứ vào quy định, danh mục dự án của Bộ Quốc phòng, Bộ Công An. Nếu ngôi nhà thuộc khu vực này thì sẽ không được cấp phép sở hữu nhà ở.
– Về số lượng nhà ở được sở hữu:
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 76 nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở thì số lương căn hộ, nhà riêng lẻ phải đáp ứng theo quy định:
“4. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án”.
Để biết dự án, khu vực bạn định mua thuộc trường hợp nào cần phải căn cứ, xem xét theo công bố của Sở xây dựng tại địa phương đó để quyết định về số lượng căn hộ, nhà riêng lẻ sở hữu.
Vì vậy, bạn của bạn không thể sở hữu căn nhà mặt đất nhưng có thể sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam nếu đáp ứng được điều kiện về chủ thể và nhà ở như đã nêu trên.
