Người dân cần tìm hiểu kỹ pháp lý các sản phẩm nhà, dự án trước khi đặt cọc tiền; thận trọng với những quảng cáo nhà, đất giá rẻ, khả năng sinh lợi cao…
Thời gian gần đây xuất hiện tình trạng hàng loạt người mua nhà bị mắc bẫy khi đã lỡ đặt cọc tiền qua kênh môi giới hoặc trực tiếp từ chủ đầu tư tại những dự án chưa đủ điều kiện, tiêu chuẩn mở bán.
Nhiều khách hàng tá hỏa khi trót đặc cọc mua nhà khi dự án chưa được cấp phép
Trước thực trạng trên, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) đã lên tiếng cảnh báo người dân khi ký kết thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ chung cư.
Đơn vị này lấy dẫn chứng từ Bộ Xây dựng về số lượng dự án và căn hộ thương mại trong quý I/2021 cho thấy, trên cả nước có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong đó, tại miền Bắc có 47 dự án với 14.451 căn hộ, miền Trung có 21 dự án với 5.788 căn hộ, miền Nam có 20 dự án với 5.780 căn hộ. Riêng Hà Nội có 10 dự án với 7.062 căn nhà, tại TP. Hồ Chí Minh có 5 dự án với 3.449 căn nhà.
Trên thực tế đã chứng kiến không ít kênh môi giới (nhận là kênh môi giới của chủ đầu tư) hoặc trực tiếp các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận các khoản tiền cọc trước của khách đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khoản đặt cọc từ vài chục triệu đến những khoản lớn hơn gấp nhiều lần.
Hình thức từ một tờ giấy đặt cọc đơn giản chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc đến những văn bản chi tiết hơn như “Hợp đồng đặt cọc” hay “Văn bản thỏa thuận” về việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn, đăng ký mua căn hộ chung cư.
Do đó, Cục Cạnh tranh đề nghị người mua nhà cần tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc, bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc/bên bán hàng cung cấp, cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.
Người dân cần phải tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn. Không vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin quảng cáo một chiều do các đơn vị trung gian cung cấp.
Người mua nhà có quyền yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc.
Trường hợp nếu chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, cần thoả thuận và yêu cầu quy định những nội dung tối thiểu sau trong giấy tờ đặt cọc:
Mục đích của việc đặt cọc; ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư; các điều kiện đối với chủ đầu tư và dự án tại thời điểm ký kết hợp đồng như dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền.
Người mua nhà cũng cần tỉnh táo, nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã được quy định rõ ràng.
Cuối cùng, trong quá trình đặt cọc cần cân nhắc thật kỹ trường hợp có các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn.
Để tránh rủi ro, trước khi xuống cọc người mua nên kiểm tra giấy tờ pháp lý của dự án tại Phòng quản lý đô thị
Nói thêm về tình trạng này, ông Nguyễn Vũ, chuyên gia đầu tư BĐS, lưu ý người mua khi xuống tiền đặt cọc ngoài việc kiểm tra giấy tờ pháp lý thì phải xem xét thông tin quy hoạch của cả khu vực. Người mua nên liên hệ với các phòng quản lý đô thị nằm trong UBND cấp quận, huyện để nắm rõ.
Ngoài ra, trước khi đặt cọc, người mua phải kiểm tra tính pháp lý của BĐS dựa trên tiêu chí có bị chặn giao dịch chuyển nhượng hay không. Một số trường hợp BĐS bị cấm giao dịch chuyển nhượng như vi phạm trật tự xây dựng, BĐS có tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng.
Còn theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Cty Luật SBLaw, câu chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện là câu chuyện không hề mới. Thực tế nó vẫn diễn ra như một sự thường lệ với sự đồng ý của cả 2 bên.
“Để hạn chế tối thiểu rủi ro không đáng có, khách hàng trước khi thực hiện ký kết hợp đồng góp vốn vào dự án cần tìm hiểu rõ thủ tục pháp lý, hình thức và thời gian góp vốn với chủ đầu tư được thể hiện trong hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng cần đến trực tiếp văn phòng chủ đầu tư để thực hiện ký để đảm bảo quyền lợi của mình” – Luật sư Hà lưu ý.
