Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã tham gia buổi Tọa đàm với chủ đề “Bất cập trong giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án sản xuất, kinh donanh – Nguyên nhân và đề xuất hoàn thiện pháp luật” do Tạp chí Luật sư tổ chức. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu 1: Luật đất đai năm 2013 được Quốc Hội khóa XIII thông qua vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Sau gần 8 năm thực hiện với nỗ lực CP, Bộ ngành và địa phương. Luật đã đi vào cuộc song mang lại lợi ích to lớn. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện vẫn còn nhiều tồn tại ngay trong các quy định của pháp luật, đặc biệt là các văn bản dưới luật liên quan tới vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh
Luật sư trả lời:
Thời gian gần đây, hệ thống pháp luật về kinh doanh của nước ta dần được hoàn thiện và có những bước tiến đáng kể trong tư duy quản lý và cách thức thiết kế chính sách. Những đạo luật quan trọng tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, môi trường đầu tư kinh doanh. Theo quy định của pháp luật, từ bắt đầu cho đến khi đưa hoạt động đầu tư, kinh doanh vào thực tế, nhà đầu tư phải trải qua rất nhiều giai đoạn, tương ứng với từng giai đoạn là các điều kiện và thủ tục hành chính kèm theo. Các điều kiện, thủ tục này được quy định trong rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau đặc biệt là Luật Đất đai. Trong khi đó, thủ tục, điều kiện quy định tại một số văn bản pháp luật lại không thống nhất, chồng chéo với nhau, nhiều khi khiến nhà đầu tư không biết nên thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau hay có phải thực hiện thủ tục đó không? Sự thiếu nhất quán của các văn bản pháp luật khiến cho quy trình triển khai dự án bị kéo dài, thậm chí là đình trệ, không thể triển khai, gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp, khiến môi trường kinh doanh trở nên kém thuận lợi. Theo báo cáo của VCCI khảo sát 333 các doanh nghiệp thì những bất cập trong Luật đất, luật đầu tư và các văn bản dưới luật ảnh hưởng đến một trong những giai đoạn quan trọng nhất khi doanh nghiệp tiến hành đầu tư dự án đó chính là giai đoạn giao đất hoặc cho thuê đất:
Chưa rõ ràng giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về thủ tục giao đất, chấp thuận chủ trương đầu tư: Theo quy định tại khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai thì trường hợp không thể đấu giá quyền sử dụng đất (không có người tham gia hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành) thì “Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”. Điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư quy định, những “Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” (không thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ) phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND. Như vậy, câu hỏi đặt ra là, trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai dự án đầu tư có phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư không hay là chỉ cần thực hiện thủ tục xin giao đất? Việc thiếu rõ ràng trong quy định giữa các luật khiến cho cả nhà đầu tư lẫn cơ quan nhà nước gặp vướng mắc trong quá trình thực thi
Sự chồng lấn khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất: Theo quy định tại Luật Đầu tư, UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chuyển nhượng (điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư). Trong thủ tục quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh (Điều 33 Luật Đầu tư), nhà đầu tư sẽ đề xuất nhu cầu sử dụng đất (đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) và cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định về vấn đề quy hoạch, giao đất trong quá trình xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 689 Nghị định 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, thì việc thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực hiện đối với dự án đầu tư đã được Quyết định quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này đồng nghĩa, dự án do UBND chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn phải trải qua quy trình thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nhà đầu tư vẫn có nguy cơ không được giao đất, kể cả trong trường hợp đã được UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó. Như vậy, đối với dự án đầu tư có đề xuất sử dụng đất, cơ quan nhà nước sẽ hai lần thẩm định về điều kiện giao đất tại hai thủ tục khác nhau. Điều này vừa tạo ra sự lãng phí về nguồn lực từ phía cơ quan quản lý nhà nước (sẽ phải thực hiện hai lần thẩm định điều kiện giao đất tại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất) vừa tạo ra những rủi ro, khó khăn cho nhà đầu tư (nhà đầu tư đứng trước nguy cơ không được giao đất mặc dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư).
Chưa thống nhất về thời điểm và thời gian xác định nhu cầu sử dụng đất: theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai thì nhà nước sẽ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ trên “nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”. Cơ quan nhà nước quản lý về đất đai sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (trừ các dự án đầu tư đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư -điều 68 Nghị định 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai). Trong khi đối với những dự án đầu tư do UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư thì thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là khác nhau và thực hiện hai lần (thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư và thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất). Hơn nữa, thời gian thẩm định cũng khác nhau: đối với thủ tục thẩm định trong pháp luật đầu tư là 15 ngày, trong khi theo pháp luật đất đai là 30 ngày; cơ quan tiếp nhận hồ sơ thủ tục cũng khác nhau: một bên là cơ quan đăng ký đầu tư, một bên là cơ quan tài nguyên và môi trường. Như vậy, giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư và các VB dưới luật khác đang quy định thiếu thống nhất về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thời gian thẩm định và cơ quan tiếp nhận và trả hồ sơ đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư của UBND cấp tỉnh. Việc chồng lấn về thủ tục sẽ khiến cho Nhà nước bị lãng phí về nguồn nhân lực, thủ tục hành chính bị kéo dài và giảm cơ hội của các nhà đầu tư.
Ví dụ trong thực tiễn:
Lào Cai: Vướng mắc tại một số điểm trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất và các thủ tục thu hồi, bồi thường khi thu hồi đất.Tỉnh này kiến nghị với Chính phủ, các bộ ngành tiếp tục nghiên cứu, sử đổi bổ sung hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013: Cần sửa hoặc bỏ quy định tại Điểm a, Khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Vì: Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trong đó có nội dung thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất đã được Chính phủ phê duyệt (Nghị quyết của Chính phủ) nhưng vẫn phải xin ý kiến Thủ tướng là không cần thiết (Nghị quyết của Chính phủ là ý kiến của cả một tập thể trong đó có ý kiến của Thủ tướng). Trong khi đó để có ý kiến của Thủ tướng lại phải qua rất nhiều ngành, mà các ngành này đều tham gia thẩm định quy hoạch sử dụng đất của các tỉnh. Nên này làm tăng thủ tục hành chính, gây khó khăn cho các tỉnh, thành phố trong việc thu hút đầu tư.Đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh căn cứ chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng các loại đất trong quy hoạch sử dụng đất được Chính phủ phê duyệt để quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh quốc phòng tại địa phương. Trường hợp đã thực hiện hết chỉ tiêu mới phải báo cáo xin ý kiến Thủ tướng.
Điện Biên: Thời gian phê duyệt kế hoạch sử dụng đất bất hợp lý được quy định trong Luật Đất đai năm 2013.Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phê duyệt trước ngày 31/12. Tuy nhiên, đến cuối năm, HĐND, UBND cấp tỉnh mới giao chỉ tiêu, phê duyệt nguồn vốn để thực hiện công trình, dự án nên chưa được cập nhật trong kế hoạch sử dụng đất để thực hiện thu hồi, giao đất cho các công trình, dự án. Tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ngày 6/1/2017 của Chính phủ cho phép thực hiện dự án và cập nhật, bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất năm tiếp theo, tuy nhiên việc rà soát, cập nhật mất thời gian, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân thực hiện dự án, công trình. Luật Đất đai quy định đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường, đất ao vườn trong cùng thửa đât có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở, khi Nhà nước thu hồi đất được hỗ trợ từ 30 – 50% giá đất ở liền kề và giá đất trung bình của khu vực bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2013, những loại đất này không được hỗ trợ nữa. Trong thực tế, việc thu hồi đất cùng trên cùng một tổ dân phố, triển khai cùng 1 dự án nhưng khác danh mục (có thể dự án được điều chỉnh đầu tư thêm) nhưng khác thời điểm áp dụng Luật, dẫn đến sự chênh lệch về mức giá đền bù, khiến người dân thắc mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Trường hợp của Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam đang sử dụng hơn 4,4ha đất tại P.Long Bình, diện tích đất trên được UBND tỉnh thu hồi và cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án khách sạn hoa viên. Sau một thời gian, công ty đã xin chuyển mục đích một phần diện tích đất thuê sang đầu tư chung cư cho thuê và bán (chuyển sang mục đích đất ở với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất). Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam đã được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư năm 2015, chuyển dự án thành Chung cư cao cấp cho thuê và bán. Hiện dự án vẫn ách ở khâu đất này tiếp tục cho thuê trả tiền hàng năm hay phải thu hồi đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.Tương tự, dự án Khu công nghiệp Công nghệ cao Long Thành (H.Long Thành) do Công ty CP Đô thị Amata Long Thành làm chủ đầu tư cũng vướng một số diện tích đất công chưa thống nhất được đất có đấu giá hay không. Theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2013 không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong luật lại không quy định cụ thể chi tiết đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong cả thời gian thuê hay miễn một thời gian nhất định
Câu 2: Các tỉnh thành phố thường khi thực hiện giao đất đối với các dự án đầu tư thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không áp dụng hình thực đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, và phi nông nghiệp. Hơn nữa trong việc tổ chức đầu thầu dự án phải tuân theo quyết định thông tư, hướng dẫn nhưng trên thực tế các doanh nghiệp thường gặp khó khăn trong vấn đề này
Luật sư trả lời:
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những khó khăn cho doanh nghiệp hiện nay xuất phát từ hệ thống pháp luật. Trước hết là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống nhất trong quy định giữa ngành luật Đất đai với các ngành luật khác, giữa văn bản chỉ thị cấp trên và cấp dưới. Đơn cử như một tình trạng gây khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai như sau: khoản 1 Điều 64 nói rằng Nhà nước sẽ giải quyết dự án treo dựa trên nguyên tắc thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng trong khi các văn bản luật khác có quy định rằng Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư. Đất đai là sở hữu toàn dân nhưng tài sản trên đất là do đầu tư thì không thể tịch thu bởi lẽ Hiến pháp đã ghi nhận sẽ bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư. Như vậy quyền bảo hộ với tài sản của doanh nghiệp không được đảm bảo chặt chẽ.. Quay trở lại với vấn đề doanh nghiệp không thể vay vốn ngân hàng, khi nhà đầu tư khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại cũng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 149 Luật Đất đai 2013). Vướng mắc ở đây chính là các doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp, hoặc với các dự án nông nghiệp, phi nông nghiệp không đủ khả năng trả tiền một lần do số tiền quá lớn nên mới lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm trong khi có những doanh nghiệp thứ cấp khi thuê lại đủ khả năng trả tiền một lần thì lại phải trả tiền thuê đất hàng năm. Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án chậm tiến độ, sau thời gian gia hạn bị buộc phải thu hồi. Nhà đầu tư có trách nhiệm nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ dự án… Tuy nhiên, việc làm rõ đối tượng và thời điểm gia hạn của dự án lại chưa có hướng dẫn chi tiết. Ngoài ra còn những nguyên nhân khác như tình trạng sử dụng đất ở nhiều nơi quá lãng phí; tình trạng tham nhũng, chuộc lợi, thất thu ngân sách liên quan đến đất đai; khó khăn về phía cơ quan Nhà nước trong tổ chức triển khai quy định về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp…. Cụ thể hơn:
- Thủ tục hành chính phức tạp
Theo khảo sát của chính phủ 2019 cho thấy 73% doanh nghiệp quan tâm tới yếu tố thủ tục hành chính rườm rà; 6% doanh nghiệp đánh giá thái độ khối công quyền khi ứng xử với doanh nghiệp. Như vậy, vấn đề nổi cộm nhất được doanh nghiệp phản ánh vẫn là thủ tục phức tạp và thái độ ứng xử của cán bộ Nhà nước.Vấn đề mà các doanh nghiệp gặp phải chính là thời gian giải quyết hồ sơ đất đai dài hơn so với thời hạn được niêm yết, ví dụ như thông thường để được Nhà nước giao đất, doanh nghiệp phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất nhiều cơ quan liên quan. Doanh nghiệp buộc phải trả thêm chi phí không chính thức để đẩy nhanh việc giải quyết hồ sơ. Thủ tục đã dài dòng bên cạnh đó doanh nghiệp còn gặp phải khó khăn từ các cán bộ nhà nước khi mà họ lợi dụng chức vụ, quyền hạn gây nhũng nhiễu, yêu cầu nộp thêm giấy tờ, kéo dài thời hạn trả giấy tờ, không hướng dẫn chi tiết cụ thể khiến các doanh nghiệp không nắm vững quy trình, phải liên tục bổ sung hồ sơ làm phát sinh thêm chi phí,…
Quy trình đóng tiền sử dụng đất cũng gây ra nhiều khó khăn. Nếu như trước đây chỉ có Sở Tài chính thực thi thì nay thêm sự xuất hiện của Sở Tài nguyên – Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố. Thời gian do vậy mà kéo dài hơn. Hiện nay, TP Hồ Chí Minh có khoảng 100 dự án chưa thể đóng tiền sử dụng đất khiến các doanh nghiệp khốn khổ, ngân sách hụt thu. Điều này khiến các doanh nghiệp e dè khi phải bắt tay vào đầu tư một dự án.
Thủ tục hành chính đất đai rườm rà cũng là rào cản mà nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng. Không phải doanh nghiệp nào khi đi thuê đất cũng có khả năng trả một lần cho nên khi họ lực chọn hình thức trả hằng năm thì họ lại không có quyền gì đối với quyền sử dụng đất. Đây là lý do khiến họ không thể sử dụng đất đi thuê để thế chấp, vay vốn ngân hàng. Ngoài ra các doanh nghiệp không được ngân hàng cho vay vốn còn xuất phát từ việc họ không thể xin được giấy xác nhận nộp tiền thuê đất một lần.
- Quy hoạch chưa đáp ứng
Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo kịp nhu cầu tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng
Ngoài ra, Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế-xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Những cụm từ như “trong trường hợp cần thiết” và “vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã được cụ thể hóa tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 thế nhưng những gì thực thi trên thực tế lại hoàn toàn trong giống với nôi dung trong luật. Các doanh nghiệp nói rằng họ nhận thấy mức độ rủi ro bị thu hồi đất là rất cao đặc biệt là với các doanh nghiệp nhỏ do sự thay đổi đến chóng mặt của công tác quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Khi Nhà nước cảm thấy cần họ có thể đứng ra thu hồi đất với lý do chung chung “vì lợi ích quốc gia, công cộng” mà các doanh nghiệp không có căn cứ nào để phản đối. Hậu quả là các doanh nghiệp mất quyền sử dụng đất và đất của họ thuộc diện bị nhà nước thu hồi.
- Tiếp cận thông tin chưa thuận lợi
Báo cáo Minh bạch Bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương, 2018 của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) khảo sát 100 thị trường bất động sản (BĐS) trên toàn cầu và chia thành 5 nhóm: Siêu minh bạch, minh bạch, bán minh bạch, kém minh bạch và không minh bạch. Hiện Việt Nam đang đứng thứ 61 về chỉ số minh bạch bất động sản, xếp hạng cao nhất trong nhóm “Kém minh bạch” và đang ở ngưỡng quá độ lên nhóm “Bán minh bạch”. Các doanh nghiệp thừa nhận khi họ muốn tìm một mảnh đất phù hợp họ phải dựa vào quan hệ cá nhân của chính mình chứ không phải trên kênh thông tin của Chính phủ. Tất cả là do hệ thống thông tin về thị trường bất động sản của ta thiếu khoa học, mập mờ không có tính đảm bảo chủ yếu mang nặng cảm tính, phiến diện, dẫn đến công tác hoạch định chính sách, cũng như điều tiết thị trường gặp nhiều khó khăn
- Thiếu quỹ đất sạch
Nhiều doanh nghiệp để hạn chế việc miếng đất mình sử dụng nằm trong diện bị thu hồi do công tác quy hoạch thì đã lựa chọn thuê đất từ Nhà nước. Tuy nhiên quỹ đất công rất hạn chế và kênh cho thuê đất, giao đất trực tiếp từ chính quyền hầu như dành cho những doanh nghiệp lớn với các dự án quy mô có đầu tư nước ngoài cần một diện tích lớn. Trung bình cứ 4 doanh nghiệp thì chỉ có 1 doanh nghiệp được giao hoặc thuê đất từ nhà nước (khảo sat của IFC/FIAS).
- Giải phóng mặt bằng chậm
Người dân có đất bị thu hồi vì lợi ích công cộng, phát triển kinh tế xã hội thì sẽ được UBND cấp tỉnh đền bù theo quy định còn nếu doanh nghiệp cần đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải thỏa thuận giá với người dân theo giao dịch dân sự, Nhà nước sẽ không can thiệp. Vấn đề đặt ra là nếu như dự án đầu tư này cố quy mô lớn cần một diện tích lớn thì doanh nghiệp sẽ phải đi thỏa thuận với hàng trăm người có đất bị thu hồi, cho dù doanh nghiệp đã thỏa thuận thành công với 80% người dân nhưng số còn lại không tán thành thì doanh nghiệp vẫn không được phép đầu tư.
- Giá đất nhà nước cao và tăng nhanh
Các doanh nghiệp thừa nhận trong những năm trở lại đây giá thuê đất cao và tăng nhanh. Khảo sát về thị trường Khu công nghiệp ở khu vực Đông Nam bộ (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước) của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) cho biết cuối quý II/2017, giá thuê đất ở khu vực Đông Nam bộ tăng khoảng 2 – 5 USD/m2/chu kỳ thuê so với quý IV/2016. Với những doanh nghiệp không có khả năng thuê đất ở các khu công nghiệp hay mua lại các mảnh đất lớn từ các hộ gia đình thì họ có thể thuê của tư nhân hoặc thuê lại của doanh nghiệp Nhà nước. Tuy nhiên khi thuê của tư nhân thì thường sẽ khó khăn trong việc xây dựng lại do thời gian thuê không được đảm bảo dài lâu và pháp luật chưa quy định đầy đủ và rõ ràng về quyền của người sử dụng đất. Còn nếu thuê lại của các doanh nghiệp Nhà nước thì căn cứ pháp lý quy định vấn đề này còn nhiều bất cập. Ngoài ra còn nhiều những hạn chế khác mà doanh nghiệp đang gặp phải khi tiếp cận với đất đai như mức giá bồi thường khi mặt bằng kinh doanh bị thu hồi chưa thỏa đáng;…
PHẦN KIẾN NGHỊ
Câu 3: Kiến nghị khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa các địa phương và tránh gây thất thoát cho ngân sách nhà nước và tạo khe hở để tham nhũng làng phí thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có những sửa đổi bổ sung như thế nào?
Luật sư trả lời:
Trước hết chúng ta quay lại khái quát trước về “Giá đất” trong luật đất đai
Theo Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Về phương diện hành chính, giá đất do Nhà nước xác định (giá nhà nước) qua các cấp độ: khung giá đất (do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm), bảng giá đất (do Ủy ban nhân dân của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành định kỳ 05 năm dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành và thông tin giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa phương) và giá đất cụ thể (quyết định trong từng trường hợp, mang tính cá biệt). Bên cạnh đó, sự tồn tại của giá đất thị trường được hình thành từ các giao dịch của người sử dụng đất trên nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận. Do đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định. Vậy, câu hỏi được đặt ra ở đây là giá đất nào sẽ là giá thị trường? Mặc dù Theo quy định của Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, giá thị trường chính là giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định này được cụ thể hóa trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 (Nghị định số 44). Theo quy định của khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44,“giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”. Như vậy, ở nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất: giá nhà nước và giá thị trường. Việc tồn tại hai giá đất là một tất yếu khách quan và thông thường Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế sau:
- giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”;
- giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường (cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước)
- giá đất theo quy định thường sẽ tập trung phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường
Thực tiễn thực hiện quy định của pháp luật về xác định giá đất cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có xu hướng phổ biến là mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường. Giá đất tính tiền bồi thường vẫn mang tính áp đặt và được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định với những tiêu chí định tính không rõ ràng, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không đảm bảo yêu cầu phù hợp giá thị trường, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
Ví dụ: dự án khu Resort Thuận Thảo-Phú Yên, dự án Làng du lịch quốc tế ven biển thành phố Tuy Hòa còn tồn tại sai phạm trong xác định giá đất cụ thể tính tiền thuê đất: xác định sai vị trí, sai thời điểm gây thất thu ngân sách
ở Đà Nẵng, khu đất A2, A3 thuộc dự án Khu tái định cư đầu tuyến Sơn Trà – Điện Ngọc được Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quyết định đơn giá là 2.570.000 đồng/m2 tương đương 88 tỷ đồng (lô A2: khoảng 25 tỷ, lô A3 khoảng 63 tỷ), nhưng ngay sau 32 ngày người được giao đất đã chuyển nhượng lại lô A2 với giá hơn 133 tỷ, chênh lệch hơn 107 tỷ
ở Quảng Ngãi, tại dự án khu đô thị mới Phú Mỹ sau khi Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định số 1116/QĐ-UBND ngày 18/8/2010 phê duyệt giá đất thu tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư không nhất trí và sau đó được xác định lại giá đất. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền đã không ký hợp đồng với đơn vị tư vấn để thẩm định giá lại mà giao cho chủ đầu tư ký hợp đồng thuê đơn vị tư vấn. Kết quả, đơn vị tư vấn đã không thực hiện một cách khách quan, không so sánh tài sản định giá đúng quy định với số tiền sử dụng đất sau khi phê duyệt đơn giá từ đơn vị tư vấn.
Chính vì vậy kiến nghị của tôi như sau:
- Thứ nhất, nâng cao tính độc lập của các chủ thể trong quá trình xác định giá đất cụ thể, đặc biệt là phương thức xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá. Trường hợp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá quy ở nghị định số 44,45,46 NĐ-CP. Bởi đây là chủ thể theo dõi sát nhất diễn biến của giá đất tại địa phương, nắm rõ các thông tin liên quan đến thửa đất/ khu đất cần định giá. Sở Tài nguyên và Môi trường phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện, việc lựa chọn các tổ chức tư vấn xác định giá đất trên cơ sở tham vấn ý kiến của các bên liên quan đến việc xác định giá đất.
- Thứ hai, quy định cụ thể về áp dụng phương pháp định giá đất trong quá trình xác định giá đất cụ thể, thống nhất kết quả tư vấn xác định giá đất cụ thể từ tổ chức tư vấn độc lập. Để đảm bảo tính chính xác của giá đất được quyết định, khi tiến hành thẩm định giá đất, xây dựng phương án giá đất thì chủ thể thẩm định giá phải áp dụng ít nhất hai phương pháp định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu. Trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ nên được áp dụng khi thu hồi đất mà trong phạm vi dự án thu hồi chỉ gồm những thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, cùng khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Đồng thời, xây dựng cụ thể các tiêu chí để đánh giá thế nào là khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Thống nhất quy định về kết quả tư vấn xác định giá đất khi thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện xây dựng phương án giá đất.
- Thứ ba, hoàn thiện các mốc thời gian trong quá trình xác định giá đất cụ thể từ thời điểm bắt đầu tiến hành xây dựng phương án giá đất/ phương án hệ số điều chỉnh giá đất đến khi ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể. Đặc biệt thời điểm bắt đầu tiến hành xác định giá đất cần được quy định cụ thể trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trên cơ sở kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tránh tình trạng chậm thực hiện xác định giá đất ảnh hưởng đến quyền lợi các bên liên quan. Các mốc thời gian trong quá trình xác định giá đất cụ thể phải đảm bảo nguyên tắc “liền mốc” nghĩa là thời điểm kết thúc bước này sẽ là thời điểm bắt đầu bước kế tiếp nhằm đảm bảo quy trình liền mạch và nhanh chóng. Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm các chủ thể tiến hành xác định giá đất khi xảy ra chậm trễ gây thất thoát, thiệt hại kinh tế.
- Thứ tư, quy định bắt buộc công khai kết quả tư vấn xác định giá đất (chứng thư thẩm định giá) và ý kiến của Hội đồng thẩm định phương án giá đất cùng với việc công khai quyết định phê duyệt giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, khi giá đất được quyết định có sự chênh lệch từ 20% trở lên so với Chứng thư thẩm định giá và ý kiến của Hội đồng thẩm định thì phải có thuyết minh giải trình về sự chênh lệch. Việc công khai các thông tin trên nhằm đảm bảo minh bạch các căn cứ trong xác định giá đất cụ thể, phát huy giá trị của việc mở rộng sự tham gia của tổ chức tư vấn định giá độc lập trong quá trình quyết định giá đất của Nhà nước
Câu 4: Với vai trò, trách nhiệm đã được Luật hóa trong Luật luật sư cũng như trách nhiệm xã hội, ngoài những kiến nghị, khuyến nghị như đã được nêu lên đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc nghiên cứu chỉnh sửa, bổ sung Luật Đất đai phù hợp hơn thực tiễn, đề nghị Luật sư cho niết liên đoàn Luật sư VIệt Nam, Đoàn Luật sư các tỉnh, thành phố và các tổ chức hành nghề luật sự và các Luật đã và sẽ thực hiện những trong nỗ lực hỗ trợ các doanh nhân, doanh nghiệp hiểu biết và tuân thủ các quy định pháp luật để có thể tiếp cận đất đai, khai thác, phát huy tốt nguồn tài nguyên đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh và đóng góp xây dựng kinh tế- xã hội.
Luật sư trả lời:
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế và các doanh nghiệp tập đoàn đặc biệt với lĩnh vực vừa đem lại nguồn lợi lớn nhưng cũng không thể tránh khỏi những yếu tố rủi do nếu như không hiểu và nắm rõ pháp luật vùng với đó là nhu cầu tư vấn pháp luật của các doanh nghiệp là rất lớn đặc biệt trong bối cảnh khi mà Luật pháp bắt đầu mở cửa cho những nguồn vốn nước ngoài có thể được đầu tư vào lĩnh vực bát động sản. Nếu như trước kia, hoạt động của luật sư còn khá thụ động, trông chờ doanh nghiệp tìm đến mới cung cấp dịch vụ thì nay luật sư ngày càng chuyên nghiệp hơn trong việc quảng bá hình ảnh, thương hiệu của mình đến các doanh nghiệp. Và không thể phủ nhận rằng các nội dung hoạt động của luật sư đã trở nên đa dạng, phong phú hơn nhiều so với trước kia.
Tuy nhiên, việc thực hiện pháp luật của doanh nghiệp hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Các báo cáo khảo sát của VCCI, VINASME và các tổ chức tư vấn độc lập đã chỉ ra rằng tình trạng các doanh bất động sản mới đi vào hoạt động kinh doanh hoặc đã có kinh nghiệm lâu năm nhưng vẫn có tình trạng người đầu tư, chủ sở hữu không nắm được các quy định cơ bản về pháp luật hoặ c thiếu cập nhật các nội dung mới của pháp Luật. Dẫn đến tình trạng nhiều khi doanh nghiệp đã phải chịu nhiều tổn thất không đáng có do những rủi ro hoàn toàn có thể phòng ngừa được gây ra. SBLaw được biết, qua khảo sát ngẫu nhiên 200 doanh nghiệp do VCCI tiến hành cho thấy: có 7,5% các doanh nghiệp được hỏi ở phía Bắc, 5% các doanh nghiệp được hỏi ở phía Nam là có hay không việc ký hợp đồng tư vấn luật thường xuyên với văn phòng luật sư, theo đó luật sư tham gia soạn thảo các quy định và các mẫu hợp đồng cho công ty. Chủ doanh nghiệp của khoảng 20% các doanh nghiệp được hỏi ở phía bắc và 25% các doanh nghiệp được hỏi ở phía nam có quan tâm và tự tìm hiểu các pháp luật liên quan trong quá trình vận hành hoạt động của doanh nghiệp. Còn lại các doanh nghiệp liên hệ với luật sư khi các doanh nghiệp này cần luật sư tham gia tố tụng khi phát sinh vụ việc. Các luật sư chỉ có thể tham gia sau khi “việc đã rồi”, khó cứu doanh nghiệp thoát khỏi thiệt hại nặng nề đối với pháp luật. Ngoài ra còn xuất phát từ tâm lý chủ quan, “văn hóa” của doanh nghiệp, cho rằng việc sẽ hiếm khi hoặc sẽ không xảy ra đối với doanh nghiệp của mình, vì vậy đa số ít quan tâm đến việc tìm hiểu luật và thuê luật sư. Vì vậy với kinh nghiệm hơn 10 năm tham gia tư vấn các dự án lớn nhỏ cho không chỉ các tập đoàn trong nước mà còn với các đối tác lớn nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam, tôi xin phép được một vài kiến nghị như sau:
- Cơ quan nhà nước, các bộ, ngành cần tạo điều kiện thuận lợi để các luật sư có thể tham gia vào mạng lưới tư vấn viên tham gia ý kiến trong quá phát triển dự án ngay từ những bước khảo sát đầu tiên.
- Bộ Tư pháp, sở tư pháp các tỉnh kết hợp với các Sở KHĐT, TNMT,… của thành phố, UBND các tính nên có văn bản hướng dẫn các tổ chức hành nghề luật sư tại địa phương tham gia vào công tác hỗ trợ pháp lý cho không chỉ các doanh nghiệp địa phương mà còn cả các doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư dự án tại địa phương của mình.
- Xúc tiến việc ký kết thỏa thuận ba bên (sở tư pháp – đoàn luật sư – hiệp hội doanh nghiệp bất động sản, hiệp hội doanh nghiệp địa phương,….) để xây dựng chương trình hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp tại địa bàn địa phương,
- Nên hình thành Quỹ hỗ trợ pháp lý doanh nghiệp để đẩy nhanh tiến trình hợp tác hỗ trợ của luật sư đối với doanh nghiệp; huy động doanh nghiệp, các nhà tài trợ cùng tham gia vào công tác hỗ trợ pháp lý.
- Cuối cùng các chủ doanh nghiệp nên có những tham vấn thường xuyên về hoạt động đầu tư phát triển dự án ngày từ giai đoạn đầu tiên của dự án đối với các hàng luật uy tín đã có nhiều năm kinh nghiệm về hoạt động tư vấn đầu tư bất , tư vấn đầu tư quốc tế lĩnh vực bất động sản & giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản. Để không chỉ đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh hàng ngày mà còn hướng tới sự phát triển bền vững lâu dài và tuân thủ pháp luật
