Câu hỏi: Tháng 8/2016 anh A có chuyển nhượng cho tôi một mảnh đất. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại mảnh đất đó vẫn chưa được sang tên chính chủ cho tôi do anh A gây khó dễ trong việc chuyển đổi sang tên. Tôi đã cầm Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Tên anh A), có giấy viết tay mua bán đất nhưng chưa công chứng. Đồng thời tôi cũng đã trả cho anh A 2/3 số tiền chuyển nhượng đất như trong hợp đồng. Vậy giờ tôi cần làm thế nào để tháo gỡ những vướng mắc trong việc chuyển quyền sử dụng đất này?
Luật sư tư vấn: Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Ngoài ra, Khoản 3 Điều 167 Luật này quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi, bổ sung tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai thì ngoài việc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực thì Hợp đồng phải được người có tên trên Giấy chứng nhận ký tên. Về điều kiện này thì trên Hợp đồng đã có chữ ký của anh A.
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên chỉ ký với nhau không có công chứng hoặc chứng thực thì bị vô hiệu (không có giá trị pháp lý). Tuy nhiên, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực, về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
…2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo đó, nếu các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ hoặc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của Hợp đồng. Trong trường hợp trên bạn đã trả 2/3 số tiền yêu cầu như trong hợp đồng, nên bạn có quyền yêu cầu Tòa án địa phương công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A. Theo đó bạn cũng có thể yêu cầu Tòa ra yêu cầu bắt buộc anh A sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.
