Với lý do cư dân không đóng đầy đủ phí dịch vụ nên không đủ kinh phí vận hành, chủ đầu tư phải ngừng ký hợp đồng với đơn vị vận hành quản lý tòa nhà nên tất cả các dịch vụ, điện nước với cư dân bị ngừng. Việc làm này của chủ đầu tư có đúng theo quy định không, thưa Anh?
Trả lời:
Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Theo đó, Điều 39 Thông tư này quy định quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định sẽ bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành.
Tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 6 của Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 02, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được tạm ngừng cung cấp dịch vụ hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác nhưng vẫn không nộp các kinh phí này.
Như vậy, việc làm này của chủ đầu tư là đúng theo quy định của pháp luật.Ban quản trị chung cư cho biết, đơn vị quản lý vận hành chung cư là của chủ đầu tư và chưa ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành này vì chủ đầu tư chưa bàn giao hết hồ sơ tòa nhà theo quy định và cư dân không chấp nhận mức phí dịch vụ tạm tính mà chủ đầu tư đưa ra nên không đóng phí dịch vụ. Lý do này của cư dân đưa ra có đúng quy định không?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu nhà chung cư phải có nghĩa vụ đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không đóng kinh phí quản lý vận hành sẽ bị xử lý theo thỏa thuận. Nếu thấy chất lượng dịch vụ không tương xứng, cư dân có thể kiến nghị lên chủ đầu tư để đàm phán lại.
Việc chủ đầu tư chưa bàn giao hết hồ sơ tòa nhà, kinh phí bảo trì (chưa bàn giao phần tiền lãi gửi và số tiền quỹ bảo ở phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư) cho Ban quản trị chung cư thì sai như thế nào?
Trả lời:
Việc chủ đầu tư chưa bản giao hết hồ sơ tòa nhà, kinh phí bảo trì đã vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở về bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Theo đó, sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.
Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.
Việc Giám đốc ban quản lý tòa nhà khóa thang máy chở hàng để cư dân không vận chuyển rác được thì đúng hay sai theo quy định pháp luật, thưa Anh?
Trả lời:
Được biết tòa chung cư Goldsilk Complex đã thuê Công ty cổ phần đầu tư và quản lý Bất động sản TNS Property làm đơn vị quản lý vận hành tòa nhà.
Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD hướng dẫn chi tiết về viêc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành tòa nhà vì đơn vị này đã không làm tròn trách nhiệm của mình trong việc thu kinh phí dịch vụ của các cư dân sống tại đây.
Tuy nhiên việc Giám đốc bản quản lý tòa nhà khóa thang máy chở hàng để cư dân không vận chuyển rác được là sai theo quy định pháp luật. Căn cứ Điều 41 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư thì Giám đốc không có quyền thực hiện hành vi này.
Khi chấm dứt hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành cũ Chủ sỡ hữu phải chịu trách nhiệm quản lý vận hành hoặc đề xuất nhà quản lý vận hành chung cư khác để thực hiện vận hành.
Theo cam kết với chính quyền địa phương, chủ đầu tư phải đảm bảo an ninh trật tự tòa nhà cho đến ngày tổ chức hội nghị chung cư bất thường và chọn được đơn vị vận hành tòa nhà. Thế nhưng chủ đầu tư đã cho rút hết an ninh, bảo vệ ra khỏi tòa nhà và đã xảy ra việc ô tô để trong tòa nhà bị mất gương, đập vỡ cửa kính… Việc làm này của chủ đầu tư đúng sai thế nào, thưa Luật sư?
Trả lời:
Hành vi này của chủ đầu tư là sai. Căn cứ Điều 38 Thông tư 02/2016/TT-BXD chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại quy chế khi chấm dứt hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian tìm đơn vị quản lý mới.
Điều 10 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định các hoạt động quản lý vận hành chung cư. Cụ thể:
“Điều 10. Quản lý vận hành nhà chung cư
- Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:
- a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
- b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
- c) Các công việc khác có liên quan.
- Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tại Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.”
Theo đó chủ sở hữu phải cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường. Như vậy chủ đầu tư đã không làm tròn trách nhiệm của mình trong việc duy trì các hoạt động quản lý vận hành. Và phải bồi thường thiệt hại cho các cư dân bị thiệt hại.
Theo Luật sư, trong trường hợp này, cần phải giải quyết thế nào cho hài hòa, hợp lý nhất?
Trả lời:
Với tình trạng hiện nay, thì bên chủ sở hữu nên thông báo và tổ chức một buổi hội nghị nhà chung cư bất thường để thống nhất, bàn bạc đưa ra một cách giải quyết thỏa đáng hơn, phù hợp hơn.
Khi đó đưa ra một mốc thời gian cụ thể, nhất định buộc các chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư. Trong đó cũng nêu rõ đây là trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư. Nếu các chủ sở hữu nhà chung cư không thực hiện theo thì sẽ áp dụng các biện pháp như ngừng cung cấp các dịch vụ.
