Câu Hỏi: Thưa Luật sư. tôi đang có dự định mua một căn nhà đang được xây dựng. Luật sư cho cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ gì? Cần phải lưu ý những gì? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về chủ đầu tư dự án
Người mua cần phải tìm hiểu các thông tin sau về chủ đầu tư:
- Trước hết cần xác định chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản được thể hiện trên giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Thứ hai, về đối tượng của hợp đồng (Bất động sản hình thành trong tương lai)
Căn cứ quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, tài sản hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- . Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,
- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
- Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thứ ba, thanh toán tiền mua nhà hình thành trong tương lai
Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, việc thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo các giai đọan sau:
Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng)
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
Bên cạnh đó, với tư cách là bên mua bạn cũng cần biết về quyền lợi của mình trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: có quyền yêu cầu bên bán mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
