Tiếp nhận lời mời phỏng vấn của biên tập viên, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – giám đốc công ty Công ty Luật TNHH SB Law giải đáp các thắc mắc liên quan đến kinh doanh loại hình nhà ở chung cư mini, nội dung như sau:
1) Những năm gần đây, loại hình chung cư mini phát triển bùng nổ, nhất là ở những đô thị lớn, vì nó phần nào đáp ứng được về nhu cầu chỗ ở của 1 bộ phận người dân. Tuy nhiên, có rất nhiều hệ luỵ cũng đã xảy ra từ loại hình nhà ở này, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển bền vững của đô thị, quyền lợi của người dân khi họ lách luật, lợi dụng các kẽ hở của Luật để biến tướng loại hình này. Theo Ông, nguyên nhân gây ra tình trạng này là gì?
Trả lời:
Loại hình nhà ở chung cư mini xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ.
Từ đó đến nay, chung cư mini mọc lên như “nấm sau mưa” và được xem là phù hợp nhu cầu sử dụng, cũng như khả năng tài chính so thu nhập của nhiều người. Song đến nay, loại hình nhà ở này chưa có khung pháp lý rõ ràng, vì vậy rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu.
Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ riêng lẻ trong nhà ở đó, …
Tuy nhiên, cũng vì để tối đa hóa lợi nhuận mà rất nhiều công trình dạng này xây sai phép, ví dụ như xây quá số tầng, chia diện tích, số lượng các căn hộ trong một tầng nhỏ hơn giấy phép… Cũng chính vì việc xây dựng không đúng theo các quy định của pháp luật nên cho dù ra đời cả chục năm nay nhưng vẫn rất nhiều chung cư mini chưa được cấp sổ hồng. Theo đó, loại hình chung cư mini tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
2) Có nhiều ý kiến cho rằng, vì việc mâu thuẫn giữa các nghị định, Luật nhà ở của năm 2005 và 2014 nên đã tạo nên kẽ hở lớn về mặt pháp luật khiến việc phát triển chung cư mini trong thời gian qua bị lợi dụng, xây dựng trái phép. Ông nghĩ sao về điều này?
Trả lời:
Như đã trình bày ở trên, trước năm 2010, không có quy định nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế theo kiểu chung cư mini tại các đô thị. Từ khi ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ đã cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ. Theo đó, quy định này không phù hợp với Luật Nhà ở năm 2005.
Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014 cũng cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng chung cư mini với điều kiện đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai, một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, chia thành nhiều phòng như một căn hộ riêng biệt, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.
Kiểu xây dựng này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị. Người mua những căn hộ này cũng không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở do công trình vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng. Điều này chắc chắn sẽ làm phát sinh tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về sau.
3) Có nhiều ý kiến cho rằng, chung cư mini chỉ nên là loại hình bất động sản cho thuê, ko nên bán. Ý kiến của Ông về vấn đề này thế nào?
Trả lời:
Loại hình chung cư mini có ưu điểm đó vừa tầm tiền, phù hợp với khả năng thanh toán của số đông người có nhu cầu nhà ở tại đô thị. Tuy nhiên, tính đến nay, loại hình chung cư mini vẫn có nhiều vướng mắc về mặt pháp lý, Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Các căn hộ chung cư mini hiện nay được mua, bán thông qua hợp đồng giữa chủ đầu tư tư nhân và khách hàng, kèm theo bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung của thửa đất chứ không được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ. Hầu hết các chung cư mini đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nguyên nhân là do đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy, những căn hộ này được các chủ đầu tư tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận, bất chấp pháp luật.
Như vậy, người mua rơi vào cảnh mặc dù có nhà để sử dụng, song lại không có cả sổ đỏ lẫn sổ hồng. Các chủ sở hữu chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư. Theo đó, người mua căn nhà này bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật như không thể chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, hay thực hiện một số quyền dân sự khác… Và nếu có xảy ra tranh chấp, chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt.
Bên cạnh đó, theo quy định, các sản phẩm là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải lập dự án và thực hiện theo các quy định về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch và kinh doanh bất động sản. Các chủ đầu tư chung cư mini thường núp bóng dưới dạng xin phép xây nhà ở riêng lẻ, sau đó tự ý xây dựng công trình nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ.
Người mua chung cư mini khi tính toán ban đầu có thể thấy lời hơn so với đi thuê hoặc mua chung cư thông thường, nhưng hậu quả về sau sẽ khá rủi ro. Vì vậy, để tránh các rủi ro không đáng có về mặt pháp lý, thiết nghĩ, chung cư mini chỉ nên cho thuê, không nên bán. Nếu bán thì chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư.
4)Theo Ông, giải pháp để hạn chế và kiểm soát được tình trạng này là gì?
Trả lời:
Trước tiên, cần có khung pháp lý rõ ràng đối với loại hình chung cư mini để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận. Theo đó, để tránh áp lực về nhà ở trên một diện tích nhỏ, cần có tiêu chuẩn nhất định cho các nhà đầu tư xây chung cư mini. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần có quy định rõ ràng diện tích sàn, ngõ bao nhiêu thì được xây chung cư mini.
Đồng thời, để bảo đảm an toàn, mô hình chung cư này cũng cần khống chế tầng nhất định. Trong bối cảnh việc quản lý về mặt xây dựng phức tạp như hiện nay, nếu để chủ đầu tư được phép xây dựng thì phải quản lý chặt về mặt an toàn và không gian, lối đi lại, đặc biệt là cháy nổ.
Bên cạnh đó, các đơn vị chính quyền cần phải vào cuộc xử lý mạnh tay và có giải pháp kiểm soát chặt chẽ việc cấp giấy phép xây dựng, tăng cường quản lý, giám sát trong quá trình xây dựng, khoanh vùng những khu vực được phép xây chung cư mini.
Đối với người mua, khi có ý định mua, cần phải tìm hiểu kỹ các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý, … không nên chỉ đặt niềm tin qua những lời quảng cáo rao bán. Đặc biệt, tuyệt đối không nên ham rẻ mua những căn hộ thuộc trường hợp xây không phép, tránh phát sinh các tranh chấp và rủi ro đáng tiếc xảy ra.
