Nhận lời mời của bản tin địa ốc 24h kênh VTC1, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trao đổi về những nội dung về phí bảo trì chung cư.
Mời quý vị xem nội dung tại đây:
Câu hỏi: Thưa ông, theo ông nguyên do vì sao nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao hoặc có hiện tượng “ém” phí bảo trì nhiều năm liền?
Trả lời: Trước tiên cần hiểu rõ về Phí bảo trì chung cư.
Phí bảo trì chung cư là một khoản phí mà người sử dụng nhà chung cư phải nộp bằng 2% tính trên giá bán căn hộ cho phần diện tích sử dụng riêng, và chủ đầu tư phải nộp bằng 2% tính trên giá bán căn hộ có giá trị cao nhất khi nhận bàn giao diện tích sử dụng.
Khoản phí bảo trì này được chủ đầu tư thu vào giá bán cho phần diện tích riêng và tự nộp cho chính mình vào Quỹ Phí bảo trì chung cư, và bàn giao cho Ban quản lý Tòa nhà hoặc Ban quản trị Tòa nhà do các cư dân của Tòa nhà bầu ra.
Quỹ bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất…
Cũng theo luật định, trong trường hợp kinh phí này không thu đủ thì huy động từ việc đóng góp của các Chủ sở hữu – tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng Chủ sở hữu (tính theo m2) tại các kỳ họp của cư dân.
Chủ đầu tư sẽ được quản lý khoản tiền này trong thời hạn tối đa 1 năm. Sau khi bầu được Ban quản trị chung cư thì chủ đầu tư sẽ phải giao toàn bộ số tiền này cho Ban quản trị quản lý, cùng với 2% giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán, để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư căn hộ.
Quy định là thế, tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền phí bảo trì chung cư hoặc chậm bàn giao, cũng như không chịu nộp số tiền phí bảo trì chung cư 2% của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư cho Ban quản trị thì Ban quản trị cũng chỉ biết đòi chủ đầu tư hết lần này đến lần khác.
Trên thực tế trong một số trường hợp, do chủ đầu tư chây ỳ không chịu bàn giao, Ban quản trị chung cư đã phải gửi đơn đến các cơ quan chức năng để tố cáo chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn. Xét về mặt pháp lý, khi thành lập được Ban quản trị mà chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư thì Ban quản trị chung cư có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao số tiền bảo trì chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Theo quan sát của tôi thời gian qua thì,
– Có trường hợp chủ đầu tư viện cớ là Ban quản trị chưa được cơ quan công an cấp con dấu nên chưa đủ tư cách để nhận bàn giao tiền.
– Có trường hợp thì chủ đầu tư lại lấy lý do Quy chế quản lý và chi tiêu Quỹ bảo trì do Ban Quản trị đưa ra không đủ minh bạch, không có căn cứ nên không bàn giao với các cớ là để bảo vệ cư dân.
– Có trường hợp chủ đầu tư lại viện nguyên do là quy định của pháp luật về việc bàn giao quỹ bảo trì chưa rõ ràng, số tiền không nhỏ nên chưa bàn giao, chờ đến khi quy định rõ ràng thì sẽ bàn giao.
– Còn có trường hợp thì chủ đầu tư lại bàn giao theo kiểu bớt xén, bàn giao từng chút từng chút một.
Theo suy nghĩ của tôi thì nguyên do chủ yếu là do số tiền không hề nhỏ, và chủ đầu tư cố tình viện đủ mọi lý do không bàn giao Quỹ phí bảo trì là giữ lại để sử dụng vì mục đích của chính mình, chứ không phải vì cư dân. Quy định của pháp luật đã rõ ngay từ đầu là việc thu phí bảo trì là việc của chủ đầu tư. Sau 1 năm thì bàn giao lại cho Ban Quản trị. Nếu ban quản trị sử dụng không đúng, không minh bạch theo quy định của pháp luật thì Ban Quản trị tự chịu trách nhiệm trước pháp luật, chủ đầu tư đã hết quyền và hết nghĩa vụ kể từ khi Ban Quản trị được thành lập và được chính quyền địa phương thừa nhận.
Câu hỏi: Theo quy định, phí bảo trì 2% được bàn giao cho Ban quản trị, vậy làm cách nào để các cư dân sinh sống trong tòa nhà có thể giám sát việc chi tiêu của Ban quản trị, thưa ông?
TRẢ LỜI:
Theo hướng dẫn của Bộ xây dựng về mẫu Quy chế Quản trị thì khi Ban Quản trị được thành lập, họ sẽ phải ban hành Quy chế chi tiêu Quỹ bảo trì theo hướng dẫn của Bộ xây dựng, trong đó đã quy định sẵn cơ chế giám sát của cư dân tòa nhà.
Ban Quản trị là do chính các cư dân bầu ra, cũng chính là các thành viên trong Tòa nhà – các cư dân, nên bản thân họ chính là người đại diện của tập thể cư dân.
Việc chi tiêu được thực hiện theo Quy chế, và có cơ chế công khai minh bạch để các cư dân giám sát nếu muốn.
Theo tôi được biết thì Quy chế chi tiêu Quỹ bảo trì chung cư của các tòa nhà đều có chung quy định về việc Ban Quản trị sẽ cập nhật đến toàn bộ cư dân tình hình sử dụng Quỹ bảo trì hàng tháng. Mặt khác, nếu thấy cần thiết, cư dân có quyền yêu cầu Ban Quản trị xuất trình các chứng từ cho các khoản chi tiêu. Cũng theo đó, quy trình xét duyệt từng khoản chi lấy ra từ Quỹ phí bảo trì cũng được quy định rõ ràng, cụ thể trong Quy chế của mỗi Tòa nhà.
Câu hỏi: Trong trường hợp, phí bảo trì đã được bàn giao nhưng ban quản trị có sự xáo trộn về thành viên, vậy việc quản lý phí bảo trì sẽ do ai chịu trách nhiệm và có thủ tục ra sao?
TRẢ LỜI:
Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu nhà chung cư thành lập, là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động dưới mô hình ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư.
Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị.
Như vậy, nếu có sự thay đổi về thành viên của Ban Quản trị thì việc thay đổi đó cũng thực hiện theo quy định của pháp luật đối với từng mô hình hoạt động của Ban quản trị là Hợp tác xã hay công ty cổ phần. Việc quản lý, sử dụng và chi tiêu vẫn thực hiện theo Quy chế do Hội nghị nhà chung cư thông qua từ khi thành lập Ban Quản trị.
