Luật nhà ở sửa đổi và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có những quy định mới về cho phép kinh doanh và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trao đổi về nội dung này với phóng viên truyền hình VTVCab.
PV: Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được thông qua mới đây đã quy định:
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Theo ông, quy định này có công bằng với ngân hàng hay không? Liệu trách nhiệm của ngân hàng có phải là quá lớn và họ sẽ phải chịu nhiều rủi ro?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Quy định này được đưa ra nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, tránh những trường hợp như trước đây, chủ đầu tư khi đã nhận tiền của khách hàng, nhưng không thi công hoặc thi công chậm, dẫn tới là người mua nhà bị thiệt hại.
Còn quy định việc ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ, điều này hoàn toàn công bằng với ngân hàng vì ngân hàng là một tổ chức tín dụng, thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh với khách hàng, vì vậy, ngân hàng có quyền từ chối thực hiện hay không thực hiện nghiệp vụ này.
Điều này dẫn tới hệ quả là ngân hàng để tránh rủi ro pháp lý và rủi ro tài chính, sẽ phải tiến hành thẩm định rất rõ năng lực của chủ đầu tư và cân nhắc mức phí bảo lãnh cho người mua nhà khi tiến hành nghiệp vụ đó.
PV: Cũng liên quan đến việc bảo lãnh, theo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, ngân hàng nhận thế chấp của chủ đầu tư dự án liệu có bắt buộc phải là ngân hàng bảo lãnh dự án hay không? Nếu hai ngân hàng này là hoàn toàn độc lập, khác nhau, theo ông, quy định tại Luật như vậy có gây nên sự chồng chéo hay không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thì ngân hàng nhận thế chấp không bắt buộc phải là là ngân hàng bảo lãnh.
Các ngân hàng đều có quyền nhận thế chấp các dự án kinh doanh bất động sản, nhưng không phải ngân hàng nào cũng có quyền được nhận bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai.
Luật quy định rõ: Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố danh sách các ngân hàng thương mại có đủ năng lực để nhận bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, chỉ những Ngân hàng nằm trong danh sách được Ngân hàng Nhà nước công bố mới được nhận bảo lãnh cho các bất động sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, sẽ có nhiều trường hợp, có 2 ngân hàng tham gia vào hỗ trợ cho 1 dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Một là ngân hàng nhận thế chấp – là ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn để thực hiện dự án.
Hai là ngân hàng nhận bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư – là ngân hàng phải thực
hiện nghĩa vụ hoàn lại tiền cho người mua nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn.
Theo tôi, quy định của Luật như vậy không gây nên sự chồng chéo, mà ngân hàng nào thực hiện phạm vi dịch vụ của ngân hàng đó với Chủ đầu tư.
PV: Với quy định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Luật nhà ở sửa đổi, theo ông, liệu có xảy ra tình trạng, nhà đầu cơ nhà từ chủ đầu tư với giá thấp, rồi thế chấp ngân hàng để vay tiền, sau đó bán nhà ra với giá cao hơn để hưởng 2 lần lợi nhuận hay không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Có thể có hiện tượng như vậy xảy ra trên thực tế. Nhà đầu cơ mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng nguồn tiền có được từ việc thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai đó, tất nhiên, nhà đầu cơ vẫn phải có vốn chủ sở hữu với tỷ lệ nhất định, tùy thuộc vào nguồn vốn vay được từ ngân hàng.
Phổ biến các ngân hàng thường cho vay tối đa 70% giá trị của tài sản thế chấp. Như vậy, nhà đầu cơ cũng phải có ít nhất 30% vốn. Sau đó nhà đầu cơ lại bán đi, hưởng lợi nhuận.
Tôi cho rằng giao dịch đó là bình thường trong kinh doanh bất động sản, kể cả bất động sản hình thành trong tương lai, khi mà Pháp luật đã cho phép bất động sản hình thành trong tương lai là một tài sản được phép giao dịch hợp pháp.
PV: Những rủi ro khác từ việc cho phép kinh doanh và đặc biệt là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai? Phân tích?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Rủi ro nổi bật của quy định về việc cho phép kinh doanh, đặc biệt là cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là dành cho bên nhận thế chấp – các ngân hàng thương mại, bởi lẽ tại thời điểm thế chấp, chưa có sự hình thành của tài sản thế chấp, cũng khó có thể đảm bảo chắc chắn 100% rằng tài sản đó sẽ hình thành trong tương lai.
Vì vậy, rủi ro lớn nhất là phải xử lý tài sản đảm bảo mà tài sản đó không hình thành thì không có gì để xử lý. Mà ngân hàng bị dính ở điểm này thì sẽ đẩy tình trạng nợ xấu tăng lên, bất lợi cho nền kinh tế của đất nước.
Rủi ro thứ hai dễ nhận thấy là hiện nay pháp luật chưa có quy định loại nhà ở HTTTL thuộc dự án nào được đem thế chấp và điều kiện thế chấp nhà ở dự án HTTTL là gì, bởi chắc chắn điều kiện thế chấp nhà ở HTTTL là căn hộ chung cư phải khác biệt so với nhà biệt thự hay nhà riêng lẻ. Vì vậy, việc áp dụng luật sẽ gặp phải vướng mắc về việc tiến hành thủ tục để được ghi nhận.
Thứ ba là cũng do chưa phân loại và xác định các điều kiện cho việc thế chấp đối với từng loại nhà ở dự án HTTTL nên trình tự thủ tục nhận thế chấp trên thực tế không có sự đồng bộ và thống nhất giữa các cơ quan chức năng. Hiện nay, việc có công chứng loại hợp đồng thế chấp này hay không tùy thuộc vào hướng dẫn của cơ quan nhà nước trong từng thời điểm cụ thể, cũng như quan điểm của các công chứng viên. Khi công chứng được thì hồ sơ pháp lý để thực hiện việc công chứng cũng không thống nhất giữa các văn phòng công chứng. Hệ quả là thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL gây ra phức tạp, rối rắm cho các bên tham gia, đặc biệt tại khâu công chứng. Thậm chí rất nhiều trường hợp các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL nhưng không công chứng được và không thể tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền, gây ra rủi ro lớn cho ngân hàng trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm sau này.
Thứ tư là thực tế cho thấy có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tiến hành việc thế chấp toàn bộ dự án (bao gồm quyền sử dụng đất và nhà ở HTTTL thuộc dự án) dẫn đến việc người mua nhà không thể tiếp tục tiến hành thế chấp nhà ở HTTTL hoặc giao dịch thế chấp nhà ở HTTTL sẽ chồng chéo lên giao dịch thế chấp cũ.
Cũng có trường hợp, bên thế chấp (người mua nhà) chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL mà không thông báo cho ngân hàng, đến khi chuyển tiếp qua tay nhiều người thì tài sản mới hình thành và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hệ quả là rủi ro gây ra cho ngân hàng trong việc kiểm soát các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp. Trong khi đó hệ thống thông tin hiện nay chưa đủ đồng bộ để kiểm tra và xác nhận tại mỗi thời điểm các chủ thể tham gia giao dịch thực hiện. Nên thực tế sẽ xảy ra nhiều trường hợp chồng chéo.
Ngoài ra, còn có rủi ro trong vấn đề xử lý tài sản thế chấp. Theo quy định hiện nay, bên mua nhà ở HTTTL chỉ có đầy đủ quyền sở hữu sau khi nhà ở được cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Do đó, quyền đối với nhà ở HTTTL (bao gồm quyền thế chấp) là quyền phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, và rõ ràng có sự nhập nhằng về quyền lợi giữa chủ đầu tư và người mua nhà đối với nhà ở dự án HTTTL là đối tượng của hợp đồng mua bán.
Để hạn chế rủi ro, hầu như không có ngân hàng nào cho vay và nhận thế chấp đối với các căn nhà ở dự án HTTTL mà ngân hàng không có thỏa thuận hợp tác về nguyên tắc với chủ đầu tư. Các ngân hàng sẽ chỉ cho vay khi có sự đồng thuận và phối hợp chặt chẽ từ chủ đầu tư – người mua nhà – ngân hàng trong quy trình cho vay, thế chấp và xử lý tài sản.
PV: Theo ông, để hạn chế rủi ro trong kinh doanh và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì cần có những giải pháp gì? Phân tích?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tôi nghĩ cần nhất để đảm bảo cho quy định của Luật về quyền kinh doanh và quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đúng thì cần bộ giải pháp đồng bộ gồm:
Các văn bản hướng dẫn thực thi Luật phải được ban hành kịp thời. Nội dung hướng dẫn phải rõ ràng, cụ thể và có tính khả thi trên cơ sở thực tế đáp ứng của các cơ quan chấp hành pháp luật, đặc biệt là các hướng dẫn về trình tự, thủ tục, cần phải được thể hiện dưới hình thức quy trình gồm trình tự từng bước cụ thể để người dân có thể áp dụng được.
Các cơ quan thực thi pháp luật cần quán triệt thực hiện đúng hướng dẫn của các văn bản, không gây khó dễ cho người dân khi tiến hành thủ tục. Công nghệ cần được trang bị và áp dụng để đảm bảo các thông tin được thông suốt, đồng bộ, dễ tìm kiếm và xác nhận.
