Câu hỏi 1. Trong suốt quá trình làm tư vấn luật, Luật sư nhận thấy những tình huống vướng mắc nào của người dân và doanh nghiệp khi áp dụng Luật Đất đai 2013?
Trả lời:
Các vụ án tranh chấp đất đai xảy ra khá là nhiều bởi vì việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2013 chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.
Ví dụ như các vụ án tranh chấp chia thừa kế hoặc chia tài sản chung của vợ chồng thường đối mặt với quá trình định giá tài sản, trong đó tòa án thường thành lập hội đồng định giá. Tuy nhiên, thực tế cho thấy quy trình này thường chỉ là hình thức, vì giá trị tài sản thường được xác định dựa trên khung giá đất do Nhà nước quy định, và thường thấp hơn so với giá thị trường tại cùng địa điểm và thời điểm định giá. Điều này đặt ra một số thách thức, đặc biệt là ở những khu vực với dân cư ổn định mà không có giao dịch đất đai đáng kể, làm cho việc xác định giá thị trường trở nên khó khăn. Ví dụ, người muốn lấy tài sản và thanh toán ít tiền hơn có thể mong muốn định giá thấp hơn, trong khi ngược lại, người muốn chia tài sản bằng giá trị thực sự có thể muốn định giá cao hơn để đảm bảo được số tiền lớn hơn.
Bên cạnh đó, trong các trường hợp tranh chấp về bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là thu hồi để giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án đô thị mới. Người dân thường phản đối vì cảm thấy giá đền bù quá thấp so với giá thị trường.
Câu hỏi 2. Với Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua, các nút thắt điển hình nào liên quan đất đai sẽ được tháo gỡ, thưa Luật sư?
Trả lời:
Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đã tháo gỡ những nút thắt liên quan đất đai, cụ thể:
Thứ nhất, về việc xác định giá đất. Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất, sửa quy định về bảng giá đất, giá đất. Đây có lẽ là quy định gần với quyền lợi người dân nhất, Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá đất. Bảng giá đất sẽ được xây dựng từng năm. Quy định mới tác động tích cực đến việc xác định giá đất sẽ giúp xác định giá đất sát mặt bằng giá thực tế, từng bước xóa bỏ cơ chế hai giá vốn gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất.
Thứ hai, về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội. Luật đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các dự án mà Nhà nước thu hồi trong trường hợp này phải là các dự án: (1) xây dựng công trình công cộng; (2) xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; (3) các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách. Bên cạnh đó, luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương…
Thứ ba, những vướng mắc liên quan đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Ví dụ về việc cấp ‘sổ đỏ’ cho đất không giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất đang tranh chấp và thực tế đã sử dụng ổn định… thì tùy trường hợp sẽ được Nhà nước công nhận cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, quyền của người sử dụng đất được luật quy định cụ thể, rõ ràng và minh bạch hơn so với Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, người dân cũng sẽ được hưởng lợi rất nhiều từ quyền tiếp cận thông tin.
Thứ tư, tình trạng đầu cơ. Luật Đất đai (sửa đổi) đã ‘siết’ điều kiện doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Đây là một trong các điều kiện để Nhà nước giành thế chủ động trong việc phát triển các dự án nhà ở bài bản, tầm cỡ. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, khi cơ quan nhà nước phê duyệt, doanh nghiệp sẽ được thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất mà không phân biệt đất đó là loại đất gì. Khu đất doanh nghiệp nhận quyền chỉ cần phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa thông qua chỉ cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để làm dự án nhà ở thương mại. Doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất phải có tối thiểu 1m2 đất ở mới được làm dự án.
Câu hỏi 3. Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua, vậy theo Luật sư, thị trường bất động sản liệu có cơ hội vực dậy trong năm 2024 hay không?
Trả lời:
Năm 2024 hứa hẹn là một giai đoạn quan trọng đối với thị trường bất động sản, đặc biệt sau khi Luật Đất đai được sửa đổi. Sự thay đổi này không chỉ là một bước tiến về mặt pháp lý, mà còn đồng thời mang đến những kỳ vọng hứng khởi và những thách thức mới đầy thách thức cho toàn bộ thị trường bất động sản. Các điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ góp phần tích cực và tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong những năm tới đây.
Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn cung đất đai và phát triển dự án. Ngoài ra, Luật cũng đã tăng cường công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nắm rõ thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó có thể đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn. Bên cạnh đó chính phủ cũng triển khai nhiều chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, như: hỗ trợ vay mua nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội,… Các chính sách này cũng sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu mua nhà, đất của người dân. Qua đó chúng ta có thể kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) có thể góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc trong năm 2024.
Tuy nhiên, vẫn cần thời gian để luật sửa đổi có thể “thẩm thấu” vào thị trường, kèm theo đó là những nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn về vấn đề này. Do đó, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm nay, nhưng sự phục hồi đó sẽ được thể hiện rõ nhất có thể trong các năm sau, khi mà người dân và các doanh nghiệp đã hiểu và áp dụng các quy định mới của Luật Đất đai (sửa đổi) một cách hiệu quả .
Câu hỏi 4. Xin Luật sư cho biết Luật Đất đai (sửa đổi) khi có hiệu lực thi hành sẽ tác động cụ thể ra sao tới sự khởi sắc của thị trường bất động sản?
Trả lời:
Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều điểm mới quan trọng, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Cụ thể như:
Giá đất đưa ra sẽ phù hợp hơn bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể Luật đất đai đã bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Đây là một điểm mới quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi), có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch và cạnh tranh hơn. Việc bỏ khung giá đất sẽ giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực của đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư và người dân tiếp cận đất đai dễ dàng hơn. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường.
Nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện, bởi cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn tránh việc dự án bị trì hoãn kéo dài do gặp khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Theo đó tần suất ra mắt nguồn cung bất động sản mới trong năm nay sẽ đều đặn và dày hơn so với năm ngoái. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, thị trường cũng sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới.
Bên cạnh đó, việc Luật đất đai (sửa đổi) quy định về vấn đề thu tiền sử dụng đất hằng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn.
