Môi giới là người giới thiệu các khách hàng tới mua dự án bất động sản, tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp do việc “môi giới một đằng, chất lượng một nẻo”, các đơn vị phân phối dường như rất dễ dàng trong việc phủi tay.
- Dưới góc nhìn đơn vị tư vấn hỗ trợ pháp lý, ông có thể cho biết liệu khách hàng có thể khởi kiện được các đơn vị phân phối hay không? Vì sao? Căn cứ vào những quy định nào?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán với bên mua, từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch. Về mặt pháp lý, tại những vụ tranh chấp, trách nhiệm thuộc chủ đầu tư.
Tuy nhiên, nếu trong trường hợp tranh chấp do việc “môi giới một đằng, chất lượng một nẻo” thì người mua bất động sản hoàn toàn có quyền yêu cầu bên môi giới bồi thường thiệt.
Cụ thể, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, như sau:
“1. Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.
- Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”
Như vậy, khi thực hiện hoạt động môi giới bất động sản, công ty môi giới có trách nhiệm cung cấp cũng như đảm bảo sự chính xác của các thông tin về bất động sản.
Nếu thông tin công ty môi giới cung cấp cho người mua không chính xác, dẫn đến thiệt hại cho khách hàng, thì công ty có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (theo quy định tại Khoản 5 điều này).
- Nếu không khởi kiện được, theo ông, khách hàng làm như thế nào để đòi được quyền lợi của mình?
Trả lời:
Nếu như bên môi giới và người mua không thỏa thuận được với nhau về phương án khắc phục cũng như về vấn đề bồi thường thiệt hại (bao gồm các khoản chi phí như: tổn thất về tài sản, chi phí để hạn chế, khắc phục thiệt hại, …) thì 1 trong 2 bên có thể làm đơn đến cơ quan Tòa án huyện tại địa phương để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, trong tình cảnh thị trường nhà đất còn ở tình trạng tranh tối, tranh sáng như hiện nay khi khách hàng mua đất thông qua những nhà môi giới thiếu trách nhiệm, kém năng lực thẩm định dự án hay vi phạm luật thì phần thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra phần lớn thuộc về người mua.
Do đó, thiết nghĩ, người mua nên tìm những môi giới chuyên nghiệp, luật sư tư vấn trong việc mua bất động sản để tránh rủi ro.
Bên cạnh đó, về phía chủ đầu tư, để giữ uy tín, cũng cần có bộ phận giám sát và kiểm tra đơn vị môi giới, nếu đơn vị nào quảng cáo sai sự thật thì cần chấn chỉnh và cắt hợp đồng môi giới.
