Câu hỏi: A,B,C là 3 anh em ruột, được bố mẹ chia nhà từ ngày xưa, là cùng 1 mảnh đất liền thổ chia ra chung vách nhưng sau đó đều có sổ đỏ riêng. Nhà của A và B ở mặt đường, nhà của C ở phía trong có 2 lối đi và có diện tích bằng diện tích nhà A + B.
Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua tại Điều 254 như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thìkhi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Trong trường hợp này có thể thấy mảnh đất và nhà ở được chia làm nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau (A và B). Vì vậy bên A (nhà ở phía trong) có quyền yêu cầu lối đi cần thiết mà không cần đền bù cho các bên khác. Tuy nhiên việc mở lối đi phải tuân thủ theo các điều kiện tại Khoản 2, Điều trên. Và trước tiên hai bên cần tiến hành thủ tục chia tách thửa đất trên.
2. Nếu theo đúng luật thì căn nhà mua chung sẽ được chia như thế nào?
Căn nhà mua chung có thể tiến hành chia tách thửa đất theo Điều 75, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Sau khi đo đạc địa chính nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa cũng như đất sau khi tách thửa đủ điều kiện quy định tại quyết định của từng địa phương thì sẽ được xác nhận tách thửa.
Để có thể tách thửa diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, phải đáp ứng được diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định. Ngoài ra, Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đưa ra quy định về trường hợp tách thửa đối với diện tích tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của UBND tỉnh/thành phố như sau:
Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
