Câu hỏi: Luật sư cho em hỏi về vấn đề cầm cố nhà đất, em lấy giấy tờ của người khác đi cầm cố thì có được không? Nếu không thì sẽ bị xử lý như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB Law cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, giao dịch mà bạn đang nhắc đến về bản chất không phải là “cầm cố nhà đất”, mà là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 309 BLDS 2015 quy định: Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Điều 317 BLDS 2015 quy định:
- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Theo đó, cầm cố là việc giao tài sản của mình cho người khác để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Việc đưa giấy tờ nhà đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cho người khác để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là việc giao giấy tờ chứng minh quyền đối với tài sản, không phải là việc giao tài sản.
Do vậy, về bản chất, giao dịch dân sự nói trên là giao dịch thế chấp tài sản.
Thứ hai, trong giao dịch thế chấp, tài sản dùng để thế chấp phải thuộc về bên thế chấp một cách hợp pháp. Do vậy:
Nếu bạn được chủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ủy quyền thực hiện việc giao dịch bằng văn bản, thì bạn hoàn toàn được phép cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người khác thực hiện việc thế chấp dưới tên của họ.
Nếu bạn không được chủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ nhà đất khác) ủy quyền, mà lại cầm giấy tờ của họ đi thế chấp, thì giao dịch thế chấp này trái với quy định của pháp luật và sẽ vô hiệu.
Thứ ba, hậu quả của việc thế chấp tài sản của người khác mà không được sự đồng ý sẽ là:
Theo Điều 131 BLDS 2015. ”Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy, trong giao dịch dân sự vô hiệu, hai bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Nếu bạn sử dụng giấy tờ của người khác để tham gia hợp đồng thế chấp giả danh họ, để thực hiện một khoản vay nào đó thì bạn có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi 2017:
Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
d) Tái phạm nguy hiểm;
đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;
c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;
c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Bên cạnh đó, việc bạn có được giấy tờ nhà đất của người khác sẽ được xem xét, nếu hành vi đó cấu thành một trong các tội phạm như lừa đảo chiếm đoạt tài sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, trộm cắp tài sản, thì bạn sẽ bị xử lý theo quy định tương ứng của Bộ luật Hình sự.
